Aunque existen diferentes artículos, muchos posts e infinidad de informaciones sobre los gastos que acarrea la compraventa de un piso, o de cualquier inmueble, y otros tantos que hablan de la documentación necesaria a la hora realizar la compraventa de un piso, en esta ocasión he querido escribir mi propio post para englobar ambas cuestiones. De esta manera pretendo ayudar y sacar de dudas tanto a los compradores como a los vendedores.
Documentación necesaria para la venta de un inmueble
El propietario de un inmueble (un piso, un chalet, un local, un terreno, un edificio, un centro comercial…) debe tener claro, una vez ha decidido vender su inmueble, con qué documentación tiene que contar para realizar la venta.
- Debe contar con las escrituras del inmueble. Las escrituras son el título que reflejan y demuestran que el propietario es el titular legítimo del bien, indican a quién se lo compró, o cómo lo recibió (p.ej. Una herencia), en qué precio lo compró, quienes eran los anteriores propietarios, el precio de la compraventa, la fecha de la misma y dónde está registrado.
- Debe solicitar en el Registro de la Propiedad correspondiente una Nota Simple actualizada del inmueble.
- Debe tener el recibo de haber pagado el último recibo del I.B.I. (Impuesto de Bienes Inmuebles).
- Certificado de Eficiencia Energética del inmueble. Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio para cualquier propietario que pone en venta o en alquiler cualquier tipo de inmueble, sacar el correspondiente Certificado de Eficiencia energética del inmueble.
- No tener el Certificado de Eficiencia Energética contempla sanciones entre 300 y 6.000 euros para el dueño
- También tiene que contar, llegado el momento de la escritura de la compraventa, si se trata de un inmueble que se engloba dentro de una comunidad, con solicitar al Administrador de Fincas de la Comunidad a la que pertenezca el inmueble, un Certificado de encontrarse al corriente del pago de la Comunidad.
- Si el inmueble es susceptible de pasar los controles de Inspección Técnica de Edificios (I.T.E.), es conveniente contar con el certificado de que la ha pasado favorablemente, fecha de la misma y próxima revisión.
- En el caso de que el propietario del inmueble esté casado en régimen de separación de bienes, debe tener en cuenta que deberán presentarse las Capitulaciones Matrimoniales en el momento de la escritura. Incluso, si el inmueble constituye el domicilio del matrimonio, deberán firmar ambos cónyuges.
- El inmueble debería transmitirse libre de cargas. Por lo que es recomendable solicitar al banco, o a los bancos en algunos casos, un certificado de la deuda, o deudas pendientes. Esa deuda deberá cancelarse con anterioridad a la elevación a público de la nueva escritura de compraventa, o en el mismo acto de la escrituración.
- Es conveniente a la hora de poner en marcha la venta de cualquier inmueble, contar con un modelo de contrato de arras que facilite al comprador y al vendedor llegar a un acuerdo previo, definir el precio de la compraventa, reservar el inmueble con una cantidad que no exceda del 10% del precio de la compraventa, marcar los plazos de escrituración y todos aquellos acuerdos previos que ambas partes definan.
- Ten a mano las 2-3 últimas actas de tu comunidad. El comprador puede solicitarlas para comprobar que no hay ninguna derrama extra, morosos, etc. Aunque esta información puede ser delicada al contener Datos de Carácter Personal.
- Es recomendable tener bien controlados los recibos de los últimos consumos para mostrarlos al posible interesado en la compra.
- Si se ha realizado alguna reforma en el inmueble, es conveniente contar con el proyecto de la reforma y con el presupuesto del coste que supuso. Al igual que se recomienda contar con los planos.
Gastos e impuestos en la compraventa de un inmueble para comprador y vendedor
Gastos para el Comprador
Todo interesado en comprar un inmueble debe tener en cuenta que acarrea unos gastos, en forma de impuestos unos y en forma de trámites administrativos otros. Veamos cuáles son los gastos que tiene que calcular el comprador de un piso, o cualquier tipo de inmueble:
- I.T.P. (Impuesto de Transmisiones patrimoniales). El comprador, con posterioridad a la compraventa de cualquier tipo de inmueble (dentro de los 30 días hábiles posteriores), en el caso de que se compre un inmueble que sea de segunda mano, o mejor dicho que sea una segunda transmisión, debe liquidar el I.T.P. Este impuesto asciende, dependiendo de la localidad donde se efectúe la compraventa, a un 4-11% del precio por el que se escriture el inmueble objeto de la transmisión, dependiendo de la provincia donde se adquiera el inmueble (Ver I.T.P. por Comunidades Autónomas: P.Ej. El 11% en Extremadura en compras superiores a los 600.000€; 10% en Barcelona; Galicia 10%; 6% en Madrid; Vizcaya 4%, …). Este impuesto municipal no se debe confundir con la plusvalía fiscal. La plusvalía fiscal se ha encarecido a partir de enero de 2015, en parte por haberse eliminado los coeficientes de actualización y de abatimiento que existían anteriormente al 31 de diciembre de 2014.
- En el caso de comprar un inmueble de nueva construcción, o de primera transmisión, se paga I.V.A. en vez de I.T.P. El I.V.A. en la compraventa de vivienda, desde septiembre de 2013 es del 10%. Hasta ese momento, desde el 2011 se impulsó un I.V.A. superreducido del 4%. El tipo de I.V.A. es del 21% para locales, trasteros y garajes. Y del 4% para viviendas de protección oficial.
- La compra de un inmueble de primera transmisión también incluye el pago del I.A.J.D. (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro. El tipo de gravamen aplicable se encuentra entre el 0,4% y el 1,5% dependiendo de cada Comunidad Autónoma (Ver cuadro).
- Pago de gastos de notaría, gestoría e inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Además del registro de la hipoteca (Ver punto 1 de Gastos para el vendedor).
- Tasación. Hay que tasar el inmueble siempre y cuando se vaya a adquirir mediante una hipoteca. Se puede solicitar una tasación aunque no se vaya a pedir una hipoteca, de cara a comprobar el valor real de mercado del inmueble.
- Contratación de un Personal Shopper Inmobiliario. Es posible que si no cuenta con tiempo, está desplazado y debe adquirir un inmueble en algún lugar, o con unas características determinadas y usted mismo no puede realizar dicha gestión, contrate los servicios de un Personal Shopper Inmobiliario, el cual va a buscar, negociar y filtrar para usted, hasta encontrar el inmueble adecuado a sus necesidades o requisitos. Este coste debe tenerlo en cuenta aquel comprador que requiera de estos servicios. Los costes de los servicios que presta un Personal Shopper Inmobiliario pueden estar entre un 1 y un 3% del precio definitivo de compra, dependiendo del tipo de inmueble, del precio del mismo, o de otras variables las cuales se pactan previamente.
Aproximadamente hay que calcular, para ‘no pillarnos los dedos’, unos gastos de entre el 9 y el 15% sobre el precio de venta, o del precio de escrituración mejor dicho.
Gastos para el Vendedor
- El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa) se pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según Ley“, o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).La obligación de pago del Impuesto de Plusvalía se origina cada vez que se transmite una vivienda o cualquier otra finca urbana ya sea por venta, donación o herencia.¿Cómo se calcula?Se calcula sobre el valor catastral del suelo de la finca que se vende y el importe del impuesto será mayor cuanto más tiempo haya transcurrido entre la fecha en que el vendedor adquirió la finca y la fecha en la que se vende, con un límite máximo de veinte años.La tarifa del impuesto la fija cada Ayuntamiento y suele estar entre un 5% y un máximo del 30% del valor del suelo. Valor que aparece reflejado en el recibo del I.B.I.
- I.B.I (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). El vendedor está obligado a pagar el I.B.I correspondiente al año en el que aún ha sido propietario desde el 1 de enero.
- Cancelación de la/s posible/s hipoteca/s que graven el inmueble. Hay que contar con ese coste. Aunque en algunos casos el coste es 0€, en la mayoría siempre hay un coste a tener en cuenta. El cual oscila entre el 0,5 y el 1,5% del total restante de la hipoteca. Además, aunque haya pagado en su totalidad su hipoteca, debe de cancelar su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva de nuevo unos gastos de notario y del registro.
- Honorarios del Agente Inmobiliario. En caso de que haya contratado los sevicios de asesoramiento y gestión de la venta de su inmueble a un Agente Inmobiliario tiene que contar con un mínimo del 2-3% del valor de venta. En algunos casos, y depende de la ubicación del inmueble, de hasta el 6% en la actualidad.
Si quiere consultar o ampliar alguna de las informaciones de este post, o de cualquier tema relacionado con la venta o alquiler de cualquier tipo de inmueble, rellene este formulario y nos pondremos en contacto con usted inmediatamente:
