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Documentación necesaria y gastos del vendedor y del comprador en la compraventa de un piso, o de cualquier tipo de inmueble

documentación e impuestos en la comrpraventa de inmuebles

Aunque existen diferentes artículos, muchos posts e infinidad de informaciones sobre los gastos que acarrea la compraventa de un piso, o de cualquier inmueble, y otros tantos que hablan de la documentación necesaria a la hora realizar la compraventa de un piso, en esta ocasión he querido escribir mi propio post para englobar ambas cuestiones. De esta manera pretendo ayudar y sacar de dudas tanto a los compradores como  a los vendedores.

Documentación necesaria para la venta de un inmueble

El propietario de un inmueble (un piso, un chalet, un local, un terreno, un edificio, un centro comercial…) debe tener claro, una vez ha decidido vender su inmueble, con qué documentación tiene que contar para realizar la venta.

  1. Debe contar con las escrituras del inmueble. Las escrituras son el título que reflejan y demuestran que el propietario es el titular legítimo del bien, indican a quién se lo compró, o cómo lo recibió (p.ej. Una herencia), en qué precio lo compró, quienes eran los anteriores propietarios, el precio de la compraventa, la fecha de la misma y dónde está registrado.
  2. Debe solicitar en el Registro de la Propiedad correspondiente una Nota Simple actualizada del inmueble.
  3. Debe tener el recibo de haber pagado el último recibo del I.B.I. (Impuesto de Bienes Inmuebles).
  4. Certificado de Eficiencia Energética del inmueble. Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio para cualquier propietario que pone en venta o en alquiler cualquier tipo de inmueble, sacar el correspondiente Certificado de Eficiencia energética del inmueble.
    • No tener el Certificado de Eficiencia Energética contempla sanciones entre 300 y 6.000 euros para el dueño
  5. También tiene que contar, llegado el momento de la escritura de la compraventa, si se trata de un inmueble que se engloba dentro de una comunidad, con solicitar al Administrador de Fincas de la Comunidad a la que pertenezca el inmueble, un Certificado de encontrarse al corriente del pago de la Comunidad.
  6. Si el inmueble es susceptible de pasar los controles de Inspección Técnica de Edificios (I.T.E.), es conveniente contar con el certificado de que la ha pasado favorablemente, fecha de la misma y próxima revisión.
  7. En el caso de que el propietario del inmueble esté casado en régimen de separación de bienes, debe tener en cuenta que deberán presentarse las Capitulaciones Matrimoniales en el momento de la escritura. Incluso, si el inmueble constituye el domicilio del matrimonio, deberán firmar ambos cónyuges.
  8. El inmueble debería transmitirse libre de cargas. Por lo que es recomendable solicitar al banco, o a los bancos en algunos casos, un certificado de la deuda, o deudas pendientes. Esa deuda deberá cancelarse con anterioridad a la elevación a público de la nueva escritura de compraventa, o en el mismo acto de la escrituración.
  9. Es conveniente a la hora de poner en marcha la venta de cualquier inmueble, contar con un modelo de contrato de arras que facilite al comprador y al vendedor llegar a un acuerdo previo, definir el precio de la compraventa, reservar el inmueble con una cantidad que no exceda del 10% del precio de la compraventa, marcar los plazos de escrituración y todos aquellos acuerdos previos que ambas partes definan.
  10. Ten a mano las 2-3 últimas actas de tu comunidad. El comprador puede solicitarlas para comprobar que no hay ninguna derrama extra, morosos, etc. Aunque esta información puede ser delicada al contener Datos de Carácter Personal.
  11. Es recomendable tener bien controlados los recibos de los últimos consumos para mostrarlos al posible interesado en la compra.
  12. Si se ha realizado alguna reforma en el inmueble, es conveniente contar con el proyecto de la reforma y con el presupuesto del coste que supuso. Al igual que se recomienda contar con los planos.

Gastos e impuestos en la compraventa de un inmueble para comprador y vendedor

Gastos para el Comprador

Todo interesado en comprar un inmueble debe tener en cuenta que acarrea unos gastos, en forma de impuestos unos y en forma de trámites administrativos otros. Veamos cuáles son los gastos que tiene que calcular el comprador de un piso, o cualquier tipo de inmueble:

  1. I.T.P. (Impuesto de Transmisiones patrimoniales). El comprador, con posterioridad a la compraventa de cualquier tipo de inmueble (dentro de los 30 días hábiles posteriores), en el caso de que se compre un inmueble que sea de segunda mano, o mejor dicho que sea una segunda transmisión, debe liquidar el I.T.P. Este impuesto asciende, dependiendo de la localidad donde se efectúe la compraventa, a un 4-11% del precio por el que se escriture el inmueble objeto de la transmisión, dependiendo de la provincia donde se adquiera el inmueble (Ver I.T.P. por Comunidades Autónomas: P.Ej. El 11% en Extremadura en compras superiores a los 600.000€; 10% en Barcelona; Galicia 10%; 6% en Madrid; Vizcaya 4%, …). Este impuesto municipal no se debe confundir con la plusvalía fiscal. La plusvalía fiscal se ha encarecido a partir de enero de 2015, en parte por haberse eliminado los coeficientes de actualización y de abatimiento que existían anteriormente al 31 de diciembre de 2014.
  2. En el caso de comprar un inmueble de nueva construcción, o de primera transmisión, se paga I.V.A. en vez de I.T.P. El I.V.A. en la compraventa de vivienda, desde septiembre de 2013 es del 10%. Hasta ese momento, desde el 2011 se impulsó un I.V.A. superreducido del 4%. El tipo de I.V.A. es del 21% para locales, trasteros y garajes. Y del 4% para viviendas de protección oficial.
  3. La compra de un inmueble de primera transmisión también incluye el pago del I.A.J.D. (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro. El tipo de gravamen aplicable se encuentra entre el 0,4% y el 1,5% dependiendo de cada Comunidad Autónoma (Ver cuadro).
  4. Pago de gastos de notaría, gestoría e inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Además del registro de la hipoteca (Ver punto 1 de Gastos  para el vendedor).
  5. Tasación. Hay que tasar el inmueble siempre y cuando se vaya a adquirir mediante una hipoteca. Se puede solicitar una tasación aunque no se vaya a pedir una hipoteca, de cara a comprobar el valor real de mercado del inmueble.
  6. Contratación de un Personal Shopper Inmobiliario. Es posible que si no cuenta con tiempo, está desplazado y debe adquirir un inmueble en algún lugar, o con unas características determinadas y usted mismo no puede realizar dicha gestión, contrate los servicios de un Personal Shopper Inmobiliario, el cual va a buscar, negociar y filtrar para usted, hasta encontrar el inmueble adecuado a sus necesidades o requisitos. Este coste debe tenerlo en cuenta aquel comprador que requiera de estos servicios. Los costes de los servicios que presta un Personal Shopper Inmobiliario pueden estar entre un 1 y un 3% del precio definitivo de compra, dependiendo del tipo de inmueble, del precio del mismo, o de otras variables las cuales se pactan previamente.

Aproximadamente hay que calcular, para ‘no pillarnos los dedos’, unos gastos de entre el 9 y el 15% sobre el precio de venta, o del precio de escrituración mejor dicho.

Gastos para el Vendedor

  1. El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa) se pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según Ley“, o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.
  2. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).La obligación de pago del Impuesto de Plusvalía se origina cada vez que se transmite una vivienda  o cualquier otra finca urbana ya sea por venta, donación o herencia.¿Cómo se calcula?Se calcula sobre el valor catastral del suelo de la finca que se vende y el importe del impuesto será mayor cuanto más tiempo haya transcurrido entre la fecha en que el vendedor adquirió la finca y la fecha en la que se vende, con un límite máximo de veinte años.La tarifa del impuesto la fija cada Ayuntamiento y suele estar entre un 5% y un máximo del 30% del valor del suelo. Valor que aparece reflejado en el recibo del I.B.I.
  3. I.B.I (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). El vendedor está obligado a pagar el I.B.I correspondiente al año en el que aún ha sido propietario desde el 1 de enero.
  4. Cancelación de la/s posible/s hipoteca/s que graven el inmueble. Hay que contar con ese coste. Aunque en algunos casos el coste es 0€, en la mayoría siempre hay un coste a tener en cuenta. El cual oscila entre el 0,5 y el 1,5% del total restante de la hipoteca. Además, aunque haya pagado en su totalidad su hipoteca, debe de cancelar su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva de nuevo unos gastos de notario y del registro.
  5. Honorarios del Agente Inmobiliario. En caso de que haya contratado los sevicios de asesoramiento y gestión de la venta de su inmueble a un Agente Inmobiliario tiene que contar con un mínimo del 2-3% del valor de venta. En algunos casos, y depende de la ubicación del inmueble, de hasta el 6% en la actualidad.

Si quiere consultar o ampliar alguna de las informaciones de este post, o de cualquier tema relacionado con la venta o alquiler de cualquier tipo de inmueble, rellene este formulario y nos pondremos en contacto con usted inmediatamente:

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Personal Shopper Inmobiliario. Tu ‘buscador’ personal en la compra, venta o alquiler de inmuebles

La figura del Personal Shopper Inmobiliario está adquiriendo mucha fuerza en los últimos tiempos. Prueba de ello es que desde diferentes portales y empresas relacionadas con el marketing digital, comprometidos en ayudar a las empresas a posicionar sus productos o servicios en la red, están captando clientes que ofrecen este servicio, y todo porque están comprobando que en los resultados de búsqueda que analizan, destacan y crecen las búsquedas de palabras clave como ‘Personal Shopper Inmobiliario‘.

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Como ‘Agente del comprador‘, el Personal Shopper busca casas u otro tipo de inmuebles para sus clientes. Va a ser sus ojos y oídos en el terreno, se va a bajar al barro y va a perseguir anuncios, carteles, bases de datos, MLS’s, verificará las propiedades en persona y localizará oportunidades. Está claro que es una figura que puede ser de ayuda para los que buscan un piso, un chalet, una oficina, o un local, y que no tienen tiempo, o no tienen ganas de patearse las calles y de desmembrar los diferentes portales inmobiliarios que publican propiedades en Internet.

¿Solo pueden permitirse contratarles aquellos que cuenten con posibilidades económicas?, No se trata de un servicio excesivamente caro.

Las propiedades, los inmuebles, aparecen y desaparecen de los sitios web públicos, lo que ocurre de manera diferente con determinadas bases de datos de inmuebles como son las MLS’s (Enormes bases de datos con infinidad de inmuebles, los cuales son introducidos y gestionados por Agentes Inmobiliarios que las utilizan para comunicarse entre si).

Un servicio de Personal Shopper Inmobiliario se puede asimilar al asesoramiento que ofrece un Asesor en los mercados de valores. En la actual coyuntura económica, necesitamos asesoramiento de especialistas. En el caso de inversores o clientes con el poder para comprar o alquilar cualquier tipo de inmueble, se necesita igualmente estar asesorado por alguien que le proporcione lo que busca, dependiendo si se trata de una inversión o de una operación personal para adquirir la vivienda soñada o el inmueble adecuado para su negocio.

¿Qué es mejor? ¿Obtener información mañana por la mañana, o en tiempo real? La información puede ser una instantánea que no es necesariamente completa y puede no estar actualizada. Esa es realmente la única opción para los compradores o inversores que trabajan por su cuenta. Un Personal Shopper Inmobiliario puede comprobar el mercado ‘en tiempo real’ a través de Bases de Datos, o en muchos casos a través de MLS’s y, con mayor esfuerzo, pueden hablar con otros agentes para saber si hay propiedades que igual no están aun en el mercado y que pueden satisfacer las necesidades de sus clientes.

Un Personal Shopper es útil en la recopilación de información más allá de lo público. Los anuncios en Internet ofrecen una información de cada casa, pero no siempre dan la imagen completa que necesitan los compradores. A veces la casa está de espaldas a la carretera, o está construida al lado de una vía, o una fábrica, o si se trata de una herencia, o una ejecución hipotecaria. Un Personal Shopper sabrá las necesidades de sus clientes y proporcionará información adicional acerca de las propiedades para que sus clientes puedan decidir si vale la pena que visiten una u otra propiedad.

Una de las cosas más gratificantes de ser un agente inmobiliario y ofrecer un servicio de Personal Shopper, es ayudar a los compradores a encontrar un hogar que realmente conecte con sus necesidades. Sus criterios cambian a menudo durante la búsqueda, ya que se dan cuenta de lo que es realista dentro de sus posibilidades, pero en algún momento entran en una propiedad y  sienten que han encontrado la casa perfecta para ellos.

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Creatividad Vs. Crisis

Cuando se menciona la crisis y la situación actual que estamos viviendo, siempre cuento una anécdota que me contaron a mí y que me sirve para ver todo de diferente manera.

Aprovecho y me apoyo para contarla en el ejemplo que pone Álex Rovira al equiparar los conceptos Crisis y Crisálida (Fase intermedia de desarrollo y cambio radical de determinados seres vivos).

Vamos a verlo así, vamos a ver en la Crisis un cambio, una evolución…

Pero para ello hay que hacer algo diferente, de nada vale hacer lo mismo que estamos haciendo. Si actúas de la misma forma que lo estás haciendo, obtendrás los mismos resultados.

Me contaban que una mujer, alrededor de los 40 años, con tres hijos, recibe la noticia de que su marido ha fallecido. Se queda viuda, con los niños, con un shock emocional fuerte y con un modesto negocio de venta de cocinas.

El negocio, como casi todos los sectores, no pasaba por un buen momento. Ella, por iniciativa própia, o por asesoramiento de alguien, decide retomar la actividad del negocio, pero haciendo algo que no estaban haciendo hasta ese momento: Decidió impartir clases de cocina en su pequeña exposición. Como puedes imaginar, el éxito ha sido rotundo, tiene listas de espera para los cursos de cocina y al mismo tiempo listas de espera para la venta de las cocinas que muestra por catálogo una vez impartidos los cursos.

De una situación catastrófica pudo evolucionar hacia una oportunidad de negocio.

Demos la oportunidad a cada momento para ir más allá, para evolucionar. La Creatividad es el aspecto fundamental para hacer algo diferente. La creatividad es CREAR algo inexistente hasta ese momento.

Mucha suerte. Cambiar vuestra manera de actuar y de ver la vida si queréis que todo cambie.

Ivan Ruiz Lorente Banús, CC72, Cerro del Castañar, Cocinas de lujo, Juban Inmobiliaria, Mirasierra, Viviendas de lujo en España, Viviendas de lujo en Madrid

Noticia dada por expansion.com: Nueva etapa para Juban

Los promotores de la exclusiva urbanización madrileña de Mirasierra logran el apoyo financiero de sus bancos acreedores, Santander y Popular, para ampliar plazos de pago y lograr nuevas líneas de liquidez. 


La compañía inmobiliaria Juban, controlada por la familia Banús, ha refinanciado un préstamo de 400 millones de euros con sus entidades acreedoras, lideradas por los bancos Santander y Popular. 


La promotora madrileña logra de esta forma un importante inyección de liquidez en un momento de restricción crediticia y de crisis del sector del ladrillo.A pesar de que el nombre de Juban no es muy conocido para el gran público, la historia de esta inmobiliaria y de la familia gestora, los Banús Ferré, está muy vinculada al desarrollo de este sector en las últimas décadas. Orígenes El primer gran proyecto de Juban Inmobiliaria, 


Mirasierra, nace en 1949 de mano de su fundador, Juan Banús Masdeu. Este promotor de origen catalán es el artífice de algunos de los grandes barrios madrileños que surgieron en la posguerra, como La Concepción, creada en 1956; Simancas y El Pilar, llamado así en homenaje a su mujer. 


Tras la construcción de estos barrios obreros, Banús Masdeu dio un paso hacia la vivienda de gama alta y promovió Mirasierra, en Madrid además de iniciar varios proyectos a principios de los años 60 en la Costa del Sol. 


Tras el fallecimiento en 1984 del fundador, sus hijos Juan y Antonio Banús Ferré tomaron el testigo inmobiliario de su padre, especializándose cada uno en diferentes proyectos. Juan Banús, fallecido en 2000, era el responsable de la lujosa área marbellí de Puerto Banús, lugar de veraneo de la jet set y de la familia real saudí, entre otras personalidades. Por su parte, Antonio Banús es propietario de un importante número de franquicias de la firma de moda italiana Benetton en España, gestor del hotel de cinco estrellas Mirasierra Suites Hotel y dueño de la bodega El Carabal, situada en Cáceres. La familia Banús cuenta, además, con negocios de concesionarios de coches. 
El capital de Juban está controlado al 100% por Comercial Mirasierra, una sociedad gestionada por la familia Banús e Inus Real Estate, firma presidida por Antonio Banús Ferré. 
Actualmente, el órgano de administración de Juban está constituido por Antonio Banús Ferré, Celia Gutiérrez y Gonzalo Antonio Banús Gutiérrez, viuda e hijo respectivamente del hermano de Antonio, Juan Banús. 
Según los últimos resultados presentados por la inmobiliaria, correspondientes al ejercicio 2009, la compañía obtuvo unas pérdidas de siete millones de euros y un resultado de explotación negativo de 4,86 millones de euros. 


En la actualidad, Juban Inmobiliaria comercializa varias promociones residenciales en la urbanización Mirasierra de Madrid. 
Desde la dirección de la compañía, han declinado hacer declaraciones al respecto. 


Promotor del Madrid de posguerra Juan Banús Masdeu creó hace 60 años la inmobiliaria Juban (acrónimo de sus iniciales) para promover junto a sus hijos la urbanización Mirasierra. Antes había promovido los grandes barrios de la posguerra en la capital. Su viuda e hijos regentan el hólding Valdemira, con 126 millones en activos y 108 millones de patrimonio neto. 


Zona de lujo en el norte de la capital 
En 1949, Juan Banús, junto a sus hijos, inicia la construcción de una urbanización, situado al norte de Madrid, destinada como lugar de veraneo para las clases pudientes de la capital. Décadas después, y ya integrado dentro del área de la ciudad, Mirasierra ha pasado a ser un barrio de referencia. La vinculación de la inmobiliaria de la familia Banús con Mirasiera sigue vigente y actualmente venden varias promociones en la zona. 
El ‘glamour’ de la Costa del Sol En 1970, la familia Banús asistió a la inauguración de una de sus obras más famosas: Puerto Banús. Al estreno de esta lujosa zona de puerto deportivo, asistieron multitud de personajes de la jet set internacional y varios miembros de la realeza europea, Príncipes de Asturias y los príncipes de Mónaco. Tras la muerte del fundador, su hijo Juan Banús Ferré, tomó el testigo de promover el desarrollo turístico e inmobiliario del puerto.