“Madrugo cada semana para ayudar a otros empresarios”

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No lo he inventado yo (aunque no me hubiese importado), de hecho, funciona en todo el mundo desde su nacimiento en noviembre de 1984. Lo cual es toda una garantía de éxito.

Ayudar y poner a disposición de los demás mi tiempo y mis contactos es algo que me gusta, me siento yo mismo al hacerlo. Y más aún, sinceramente, sin esperar nada a cambio.

Esta es la esencia y el concepto de trabajo de BNI. Con el objetivo de que empresarios, autónomos, emprendedores y profesionales aumenten y consoliden una red de potenciales proveedores y clientes, nació en los Estados Unidos esta idea que está penetrando en todo el mundo cada vez con más fuerza.

La dinámica de BNI pasa por la formación de un grupo de empresarios (o de representantes autorizados de la empresa) que un día a la semana comienzan la jornada, muy temprano, para exponer delante de 25-30 o en algunos casos más de 50 empresarios, en un tiempo definido, el valor principal de su negocio y lo que buscan para que les ayuden los demás empresarios. Cada semana, uno de los empresarios tendrá la oportunidad, además, de presentar en 10 minutos más en profundidad su negocio. Lo cual aporta un mayor conocimiento de los servicios, productos y valor añadido de su empresa.

Para participar en un grupo de BNI, los miembros que ya participan en el mismo deben de invitar y aprobar a los nuevos candidatos, “ya que el éxito se basa en la credibilidad mutua de sus componentes”, según resaltan los promotores de esta iniciativa.

Los miembros de BNI actúan como un equipo de marketing para los demás componentes del grupo, con el objetivo de generar referencias de negocio cualificadas los unos para los otros. Muchas de estas referencias generan nuevos clientes para las empresas de los miembros, aumentando así sus ingresos.

El propósito general es ayudar a empresarios locales a expandir sus negocios por medio del uso cuidadoso de sus contactos y siguiendo la filosofía “Givers Gain” (“Los que dan recibirán”), entre los miembros del grupo se ayudan, se aportan y todos juntos crecen.

Todo se registra, se cuantifica y se gestionan estadísticas, como en cualquier empresa, para analizar, tomar decisiones y conseguir los objetivos que los mismos miembros del grupo se marcan.

Sin competidores en el grupo

Como en el resto del mundo, en cada grupo solo hay un representante por actividad. Al delimitarse bien la actividad del empresario, se es más eficaz a la hora de dar referencias/recomendaciones, se fomenta la colaboración y se evita el solapamiento entre compañeros del mismo grupo.

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El grupo BNI SELECT de la zona de Aravaca-Pozuelo-El Plantío está siendo lanzado actualmente, junto a otros empresarios locales, y madrugo con ellos con el objetivo principal de ayudarnos entre todos. Escuchar sus necesidades, conocer bien sus negocios, para de esa manera aportarnos los contactos con los que contamos y que puedan necesitar los servicios o productos de los demás compañeros del grupo. BNI Select pretende abarcar el mayor número de actividades posibles para generar gran cantidad de recomendaciones y negocios cerrados para sus miembros actuales y futuros y así convertir el grupo en un referente de un modo eficaz de hacer negocios en esta zona de Madrid.

El grupo BNI SELECT sigue la metodología general de BNI, que consiste en llevar una agenda de trabajo estructurada y predefinida, en la cual todos sus miembros comparten objetivos, miden resultados y se cuenta con la participación de todos.

Si quieres conocer el Grupo BNI Select ponte en contacto aquí y reserva el día que mejor te venga.

Cada asistente abona una suscripción anual y también por asistencia a cada reunión, y se adquieren una serie de compromisos de asistencia, aportación de referencias, se debe ofrecer la posibilidad de participar en el grupo a nuevos invitados y todos nos comprometemos a participar en la formación que BNI ofrece a los miembros, para sacar el mayor partido a esta herramienta. Una herramienta de marketing por referencias, el “boca a boca” de toda la vida, pero gestionado de manera profesional, como una empresa.

BNI es la organización de referencias de negocios más grande y de más éxito de España y del mundo. Tiene más de 200.000 miembros en más de 7.500 grupos en 65 países, siendo España el país en el que BNI crece con más rapidez. Actualmente en España hay más de 200 grupos y casi 6.000 miembros activos. En los últimos 12 meses, los miembros de BNI España (www.bniespana.com) han generado 400.000 referencias con un valor en negocio cerrado de casi 300 millones de euros para sus respectivas empresas. A nivel mundial, el año pasado, los miembros de BNI (www.bni.com) generaron 6,6 millones de referencias y más de 9.000 millones de euros para sus empresas.

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Documentación necesaria para comprar una casa

Este listado te va a ayudar a saber qué tienes que solicitar a los vendedores del inmueble que quieras comprar.

Checklist

Dependiendo del tipo de inmueble, y de quién sea el vendedor, algunas cosas aplicarán y otras no.

TITULARIDAD Y CARGAS

  • Títulos de propiedad.
  • Cargas sobre el Inmueble.
  • Certificado Registro de la Propiedad.
  • Compromisos con terceros en relación con la venta del Inmueble (opciones de compra, derechos preferentes, etc.).
  • Estatutos de la Comunidad de Propietarios o Reglamento de Régimen Interior.
  • Certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios.

ARRENDAMIENTOS 

  • Contratos de arrendamiento (y subarrendamiento) en relación con el Inmueble.
  • Correspondencia entre las partes (actualizaciones de renta, requerimientos, etc.).
  • Recibos acreditativos del depósito de la fianza.
  • Recibos acreditativos de las retenciones fiscales procedentes.

LICENCIAS – SITUACIÓN URBANÍSTICA 

  • Cédula urbanística.
  • Planeamiento urbanístico aplicable a los inmuebles.
  • En su caso, normativa relativa a la obligatoriedad de constitución de entidad urbanística de conservación.
  • Licencia de obras, primera ocupación, actividad y funcionamiento/apertura.
  • Otros permisos y autorizaciones relacionados con el Inmueble.
  • En su caso, acreditación de prestación de aval para urbanización y edificación simultánea.
  • Actas de inspección municipal y procedimientos ante la Administración relativos al Inmueble o al ámbito de actuación.
  • Procedimientos sancionadores, en su caso.
  • Documentos y actas relativas a la inclusión del Inmueble en zonas de actuación urbanística; cargas urbanísticas.

Escritura de constitución de la Junta de Compensación.

Bases de actuación de la Junta de Compensación.

Proyecto de reparcelación.

Certificado de estar al corriente de pago de las cuotas de urbanización.

Gastos de urbanización pendientes.

Relación de obras de urbanización pendientes.

Actas de recepción parcial de las obras de urbanización.

  • Convenios urbanísticos.
  • Documentación sobre Entidades de Conservación, estatutos.
  • Certificación de eficiencia energética

MEDIOAMBIENTE

  • Estudios medioambientales (incluidos planes de acción correctivos, análisis de laboratorios, etc.).
  • Inspecciones y cargas medioambientales del Inmueble.
  • Inscripción, en su caso, del solar en el Registro de suelos contaminados.
  • Declaración de actividades contaminantes realizadas sobre el terreno.

CONTRATOS SUSCRITOS EN RELACIÓN AL INMUEBLE 

  • Explotación del Inmueble; gestión y administración.
  • Arrendamiento de bienes de equipo.
  • Contratos de servicios, mantenimiento, suministros, asistencia técnica, proveedores, clientes, etc.
  • Detalle de las fianzas prestadas (incluidas las relativas a servicios y suministros).

 FISCAL 

  • Recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y otros tributos municipales (vados, basuras, etc.) correspondientes a los últimos cuatro años.
  • Declaración del Inmueble al Catastro.
  • Declaraciones del Impuesto sobre Sociedades de la Sociedad Vendedora correspondientes a los 4 últimos ejercicios
  • Declaraciones del Impuesto sobre el Valor Añadido correspondientes a los 4 últimos ejercicios.
  • Declaraciones de las retenciones sobre las retribuciones de los trabajadores correspondientes a los períodos no prescritos.
  • Procedimientos tributarios en curso.

FINANCIERO/CONTABLE 

  • Cuentas anuales de la Sociedad Vendedora correspondientes a los últimos cuatro años. Depósito en el Registro Mercantil.
  • Contratos de financiación (construcción y/o bienes de equipo).
  • Descripción de operaciones extraordinarias y resultados atípicos.
  • Informes de auditorías correspondientes a los últimos cinco años.

 SEGUROS 

  • Pólizas suscritas en relación al Inmueble y recibos acreditativos del pago de las primas.
  • Relación de siniestros declarados en los últimos dos años.
  • Reclamaciones pendientes.

BIENES MUEBLES 

  • Títulos de propiedad y documentación acreditativa de las cargas de los bienes muebles incluidos en la compra.
  • Contratos de arrendamiento financiero (equipos o instalaciones).

 LITIGIOS 

  • Reclamaciones y procedimientos judiciales relativos al Inmueble y/o a la Sociedad Vendedora.
  • Procedimientos concursales relativos al Inmueble y/o a la sociedad propietaria de la que adquirió la vendedora.
  • Resoluciones judiciales, transacciones y cualquier otro acuerdo que afecte al Inmueble.

CORPORATIVO/SOCIETARIO 

  • Escritura de constitución y/o adaptación de Estatutos, Estatutos vigentes de la Sociedad Vendedora.
  • Escritura de nombramiento del Órgano de Administración del Vendedor.
  • Acuerdos de Junta y Consejo de la Sociedad Vendedora relativos a la venta del Inmueble.(p.e. Activo esencial, art. 160 LSC)
  • Confirmación de que no existen acuerdos u otros documentos suscritos entre los accionistas que regulen o restrinjan la compraventa.
  • Poderes del representante del Vendedor.
  • Nota informativa del Registro Mercantil sobre la Sociedad Vendedora.

 

 

¿Cómo puede un propietario vender actualmente su inmueble? Algunas claves del mercado inmobiliario residencial

Algunas claves que conviene recordar en cuanto a lo sucedido y lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario residencial

La burbuja inmobiliaria en España fue, o ha sido, una situación artificial, creada por un cúmulo de <<accidentes>>:

hombre malo en la sombra

  • Los bancos, amparados en su negocio (prestar dinero), no midieron el riesgo que podría suponer el impago de cientos de miles de hipotecas.
  • La avaricia de los especuladores. Según la RAE: Especular es <<Efectuar operaciones comerciales o financieras, con la esperanza de obtener beneficios basados en las variaciones de los precios o de los cambios>>. Aquí no aparece solo gente mala, en la sombra, con gabardina y gafas negras… Aparecen todos aquellos que compraban para vender más caro porque se ganaba dinero con ello (tu abuela, mi padre, tus suegros, tu mejor amigo, tú mismo…), algunos de los cuales están ahora indignados por la crisis financiera e inmobiliaria.
  • Por la necesidad de la mayoría de los españoles de ser propietarios antes que inquilinos: <<No quiero tirar mi dinero a la basura con un alquiler>>.
  • Y, sobre todo, por la crisis financiera internacional que globalmente afectó a la gran mayoría de países y por lógica a la economía española. Provocando la caída de muchas empresas y la destrucción de empleo. Aunque podría ser discutible calificar de accidente las crisis que cíclicamente provoca el sistema capitalista.

Nunca volveremos a llegar al nivel de transacciones, de precios, ni de construcción de vivienda previo a la burbuja.

Ahora se está comprando únicamente un 40% de lo que se compraba en 2007. Las ventas están aumentando, pero desde el Centro de Investigación Estadística del Consejo General de Notarios, quieren ser realistas y decir que únicamente se está normalizando.

Partimos de niveles tan bajos que cada incremento puede sonar a que es elevada la venta de viviendas.

aumenta la venta de pisos segun los notarios Desde 2014 se vienen incrementando las ventas de viviendas y es bastante sostenido ese incremento. Pero no hay que entrar, ni mucho menos anunciar posibles nuevas burbujas inmobiliarias. Se está normalizando aun todo, precios y cantidad de viviendas que se venden, tanto de segunda mano como  de obra nueva.

Todavía se entiende que hay cierto margen de abaratamiento del m2, sobre todo en las viviendas de segunda mano. En cuanto a las nuevas, al haber menos, es lógico que puedan estar manteniendo e incluso subiendo precios en determinadas zonas. Por lo que se espera aún un reajuste del mercado.

En julio de este año 2015 se realizaron mas de 39.000 operaciones de compraventa. Un incremento con respecto al año anterior del 10%.

¿Invertir ahora en vivienda es una buena idea?

El Consejo General de Notarios explica que si la idea es invertir en la compra de vivienda de obra nueva, de una determinadas características, sería un buen momento. Se está empezando a reabsorber el producto construido. Aunque los índices de construcción, de consumo de cemento y de visados de obra nueva se están empezando a incrementar, lo que podría ser un indicador de que la vivienda nueva está comenzando a repuntar, pero sigue siendo tímido.

En el caso de la compraventa de un inmueble de segunda mano, recomendarían a los inversores esperar un poco más, ya que entienden que el mercado sigue una tendencia aún de reajuste y queda margen de mejora en los precios.

Aunque no se quieren repetir los esquemas de la burbuja inmobiliaria y se está controlando mucho más el riesgo por parte de los bancos y se compra más al contado, lo cierto es que se observa un incremento en el mercado de préstamos hipotecarios. Este va lógicamente asociado al mercado inmobiliario.

A principio de 2014 el dato de compra de vivienda al contado era del 70%, ahora estamos en el 55%, señal de que el mercado hipotecario se está reactivando. Sobre todo por los bajos diferenciales que están ofreciendo las Entidades Financieras.

Lo único que ocurre es que el perfil del comprador ha cambiado, se trata de un comprador más estable, con mucho menos riesgo, con ahorros.

No podemos decir que el sector se está recuperando. El sector tiene síntomas de estar estabilizándose. Paralelamente a la economía del país, la cual tiene visos de estar poco a poco recuperándose.

Se parte de unos niveles tan bajos, tras una burbuja tan artificial, que se hace difícil estimar un crecimiento claro. Hay datos que avalan que se está animando la compraventa, la construcción, etc., pero también hay que contar con la inestabilidad política, lo cual genera un ámbito de incertidumbre elevado.

¿Cómo vender actualmente una vivienda?

La mayoría de los propietarios se hacen las mismas preguntas: ¿Qué precio pongo a mi vivienda?; ¿Debo bajar el precio?; ¿Es ahora buen momento para vender?¿Debo esperar?; ¿Van a subir o van a bajar los precios?; ¿debo actualizarla, lavarle la cara o reformarla?…

El propietario tiene muchas dudas a la hora de poner en venta su propiedad

Depende de diferentes variables el cómo y el cuándo vender una vivienda actualmente por su propietario.  Si lleva mucho tiempo con ella a la venta; El estado de la vivienda; La zona en la que se encuentra:

  • Es lógico pensar que si llevamos mucho tiempo con una propiedad en venta y esta no se vende, lo más probable es que el precio que pidamos por ella no se ajuste a la realidad.
  • Si está muy deteriorada hay que tenerlo en cuenta. Saber que su estado repercutirá en el precio que puedan ofrecer por ella es algo obvio. Aunque sea un ático fantásticamente orientado, en una calle principal, si la vivienda necesita actualizarse no podemos pretender venderla como si estuviese nueva.
  • La ubicación claro que es importante, de hecho es en ocasiones lo más importante (<<location, location, location>> Harold Samuel). El valor de la propiedad se ajusta en primer lugar por su ubicación (precio del metro cuadrado de la zona).

Los bancos en estos años han bajado el precio de sus propias viviendas para eliminarlos de su balance. Contaban y cuentan aun con un stock muy grande. Por lo que aún existe oferta amplia que sigue empujando el reajuste de precios.

El particular que ha comprado en un momento coincidente con la burbuja (precios irreales), no está por la labor de bajar el precio. Puede encontrarse con que su hipoteca es mayor que el precio que puede ofrecer el mercado en este momento por ella.

Otra cosa es el particular que compró antes de la burbuja y ahora quiere vender en precios muy por encima de mercado, porque <<este mismo piso ha llegado a venderse en ‘X’>>, <<no lo voy a regalar>>. Siento decir que no lo va a regalar, pero sí lo deberá ajustar, ‘solo’ al precio al que alguien este dispuesto a comprarlo y eso sucede cuando puedes negociar o enseñar tu propiedad a algún interesado. Si tu propiedad no está ajustada a mercado lo lógico es que no le interese a nadie. Ya no hay mirlos blancos que se nublan con <<las joyas>>. Si su vecino ganó mucho dinero en su momento, no pretenda hacer lo mismo usted ahora. Ahora podemos asegurarle que puede ganar dinero, pero no tanto como su vecino. Y no lo va a regalar, porque compró muy por debajo de lo que actualmente le pueden pagar por su propiedad.

Los pasos que recomendamos para vender una vivienda son los siguientes:

home staging antes y después
Home Staging: El antes y el después de una vivienda
  1. Lo ideal es realizar una tasación previa, ajustada al momento y al estado actual de su inmueble. De esa manera podrá comprobar cuál es el precio por el cual realmente puede vender su propiedad.
  2. Preparar la vivienda para la venta realizando un trabajo de Home Staging. Depende del tipo de propiedad que quiera vender, un buen trabajo de Home Staging supone un antes y un después. Le facilitará que su vivienda destaque entre el resto y sea la elegida por el comprador, además de darle un mayor valor. Es una “puesta en escena de la casa”, de forma que se prepara y añade valor a la propiedad Ordenándola – Limpiándola – Reparando/Reformando – Despersonalizándola y Destacando sus puntos fuertes.
    A través del Home Staging, se trata de mostrar la mejor imagen de su inmueble, para que le guste al mayor número de personas.
  3. Promocionar y ofrecer la propiedad al público debido, en los lugares y plataformas debidas. Con un buen reportaje fotográfico y con una inversión en diferentes medios online y offline.
  4. Creando una ficha completa de la propiedad, con la información, los detalles, datos técnicos y legales de la misma. Y teniendo muy en cuenta toda la documentación y gastos que conlleva la venta de su inmueble (Ver también Documentación necesaria y gastos del vendedor y del comprador en la compraventa de un piso, o de cualquier tipo de inmueble).
  5. Contratar los servicios de profesionales del sector. Le podrán asesorar, guiar y, en definitiva, ayudar a vender su propiedad de la manera más óptima.

 

Documentación necesaria y gastos del vendedor y del comprador en la compraventa de un piso, o de cualquier tipo de inmueble

documentación e impuestos en la comrpraventa de inmuebles

Aunque existen diferentes artículos, muchos posts e infinidad de informaciones sobre los gastos que acarrea la compraventa de un piso, o de cualquier inmueble, y otros tantos que hablan de la documentación necesaria a la hora realizar la compraventa de un piso, en esta ocasión he querido escribir mi propio post para englobar ambas cuestiones. De esta manera pretendo ayudar y sacar de dudas tanto a los compradores como  a los vendedores.

Documentación necesaria para la venta de un inmueble

El propietario de un inmueble (un piso, un chalet, un local, un terreno, un edificio, un centro comercial…) debe tener claro, una vez ha decidido vender su inmueble, con qué documentación tiene que contar para realizar la venta.

  1. Debe contar con las escrituras del inmueble. Las escrituras son el título que reflejan y demuestran que el propietario es el titular legítimo del bien, indican a quién se lo compró, o cómo lo recibió (p.ej. Una herencia), en qué precio lo compró, quienes eran los anteriores propietarios, el precio de la compraventa, la fecha de la misma y dónde está registrado.
  2. Debe solicitar en el Registro de la Propiedad correspondiente una Nota Simple actualizada del inmueble.
  3. Debe tener el recibo de haber pagado el último recibo del I.B.I. (Impuesto de Bienes Inmuebles).
  4. Certificado de Eficiencia Energética del inmueble. Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio para cualquier propietario que pone en venta o en alquiler cualquier tipo de inmueble, sacar el correspondiente Certificado de Eficiencia energética del inmueble.
    • No tener el Certificado de Eficiencia Energética contempla sanciones entre 300 y 6.000 euros para el dueño
  5. También tiene que contar, llegado el momento de la escritura de la compraventa, si se trata de un inmueble que se engloba dentro de una comunidad, con solicitar al Administrador de Fincas de la Comunidad a la que pertenezca el inmueble, un Certificado de encontrarse al corriente del pago de la Comunidad.
  6. Si el inmueble es susceptible de pasar los controles de Inspección Técnica de Edificios (I.T.E.), es conveniente contar con el certificado de que la ha pasado favorablemente, fecha de la misma y próxima revisión.
  7. En el caso de que el propietario del inmueble esté casado en régimen de separación de bienes, debe tener en cuenta que deberán presentarse las Capitulaciones Matrimoniales en el momento de la escritura. Incluso, si el inmueble constituye el domicilio del matrimonio, deberán firmar ambos cónyuges.
  8. El inmueble debería transmitirse libre de cargas. Por lo que es recomendable solicitar al banco, o a los bancos en algunos casos, un certificado de la deuda, o deudas pendientes. Esa deuda deberá cancelarse con anterioridad a la elevación a público de la nueva escritura de compraventa, o en el mismo acto de la escrituración.
  9. Es conveniente a la hora de poner en marcha la venta de cualquier inmueble, contar con un modelo de contrato de arras que facilite al comprador y al vendedor llegar a un acuerdo previo, definir el precio de la compraventa, reservar el inmueble con una cantidad que no exceda del 10% del precio de la compraventa, marcar los plazos de escrituración y todos aquellos acuerdos previos que ambas partes definan.
  10. Ten a mano las 2-3 últimas actas de tu comunidad. El comprador puede solicitarlas para comprobar que no hay ninguna derrama extra, morosos, etc. Aunque esta información puede ser delicada al contener Datos de Carácter Personal.
  11. Es recomendable tener bien controlados los recibos de los últimos consumos para mostrarlos al posible interesado en la compra.
  12. Si se ha realizado alguna reforma en el inmueble, es conveniente contar con el proyecto de la reforma y con el presupuesto del coste que supuso. Al igual que se recomienda contar con los planos.

Gastos e impuestos en la compraventa de un inmueble para comprador y vendedor

Gastos para el Comprador

Todo interesado en comprar un inmueble debe tener en cuenta que acarrea unos gastos, en forma de impuestos unos y en forma de trámites administrativos otros. Veamos cuáles son los gastos que tiene que calcular el comprador de un piso, o cualquier tipo de inmueble:

  1. I.T.P. (Impuesto de Transmisiones patrimoniales). El comprador, con posterioridad a la compraventa de cualquier tipo de inmueble (dentro de los 30 días hábiles posteriores), en el caso de que se compre un inmueble que sea de segunda mano, o mejor dicho que sea una segunda transmisión, debe liquidar el I.T.P. Este impuesto asciende, dependiendo de la localidad donde se efectúe la compraventa, a un 4-11% del precio por el que se escriture el inmueble objeto de la transmisión, dependiendo de la provincia donde se adquiera el inmueble (Ver I.T.P. por Comunidades Autónomas: P.Ej. El 11% en Extremadura en compras superiores a los 600.000€; 10% en Barcelona; Galicia 10%; 6% en Madrid; Vizcaya 4%, …). Este impuesto municipal no se debe confundir con la plusvalía fiscal. La plusvalía fiscal se ha encarecido a partir de enero de 2015, en parte por haberse eliminado los coeficientes de actualización y de abatimiento que existían anteriormente al 31 de diciembre de 2014.
  2. En el caso de comprar un inmueble de nueva construcción, o de primera transmisión, se paga I.V.A. en vez de I.T.P. El I.V.A. en la compraventa de vivienda, desde septiembre de 2013 es del 10%. Hasta ese momento, desde el 2011 se impulsó un I.V.A. superreducido del 4%. El tipo de I.V.A. es del 21% para locales, trasteros y garajes. Y del 4% para viviendas de protección oficial.
  3. La compra de un inmueble de primera transmisión también incluye el pago del I.A.J.D. (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro. El tipo de gravamen aplicable se encuentra entre el 0,4% y el 1,5% dependiendo de cada Comunidad Autónoma (Ver cuadro).
  4. Pago de gastos de notaría, gestoría e inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Además del registro de la hipoteca (Ver punto 1 de Gastos  para el vendedor).
  5. Tasación. Hay que tasar el inmueble siempre y cuando se vaya a adquirir mediante una hipoteca. Se puede solicitar una tasación aunque no se vaya a pedir una hipoteca, de cara a comprobar el valor real de mercado del inmueble.
  6. Contratación de un Personal Shopper Inmobiliario. Es posible que si no cuenta con tiempo, está desplazado y debe adquirir un inmueble en algún lugar, o con unas características determinadas y usted mismo no puede realizar dicha gestión, contrate los servicios de un Personal Shopper Inmobiliario, el cual va a buscar, negociar y filtrar para usted, hasta encontrar el inmueble adecuado a sus necesidades o requisitos. Este coste debe tenerlo en cuenta aquel comprador que requiera de estos servicios. Los costes de los servicios que presta un Personal Shopper Inmobiliario pueden estar entre un 1 y un 3% del precio definitivo de compra, dependiendo del tipo de inmueble, del precio del mismo, o de otras variables las cuales se pactan previamente.

Aproximadamente hay que calcular, para ‘no pillarnos los dedos’, unos gastos de entre el 9 y el 15% sobre el precio de venta, o del precio de escrituración mejor dicho.

Gastos para el Vendedor

  1. El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa) se pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según Ley“, o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.
  2. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).La obligación de pago del Impuesto de Plusvalía se origina cada vez que se transmite una vivienda  o cualquier otra finca urbana ya sea por venta, donación o herencia.¿Cómo se calcula?Se calcula sobre el valor catastral del suelo de la finca que se vende y el importe del impuesto será mayor cuanto más tiempo haya transcurrido entre la fecha en que el vendedor adquirió la finca y la fecha en la que se vende, con un límite máximo de veinte años.La tarifa del impuesto la fija cada Ayuntamiento y suele estar entre un 5% y un máximo del 30% del valor del suelo. Valor que aparece reflejado en el recibo del I.B.I.
  3. I.B.I (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). El vendedor está obligado a pagar el I.B.I correspondiente al año en el que aún ha sido propietario desde el 1 de enero.
  4. Cancelación de la/s posible/s hipoteca/s que graven el inmueble. Hay que contar con ese coste. Aunque en algunos casos el coste es 0€, en la mayoría siempre hay un coste a tener en cuenta. El cual oscila entre el 0,5 y el 1,5% del total restante de la hipoteca. Además, aunque haya pagado en su totalidad su hipoteca, debe de cancelar su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva de nuevo unos gastos de notario y del registro.
  5. Honorarios del Agente Inmobiliario. En caso de que haya contratado los sevicios de asesoramiento y gestión de la venta de su inmueble a un Agente Inmobiliario tiene que contar con un mínimo del 2-3% del valor de venta. En algunos casos, y depende de la ubicación del inmueble, de hasta el 6% en la actualidad.

Si quiere consultar o ampliar alguna de las informaciones de este post, o de cualquier tema relacionado con la venta o alquiler de cualquier tipo de inmueble, rellene este formulario y nos pondremos en contacto con usted inmediatamente:

El proyecto inmobiliario óptimo

Proyecto Inmobiliario Óptimo

Actualmente es necesario un profundo análisis y un estudio concienzudo de los proyectos inmobiliarios que se pretenden desarrollar. Por ello, están apareciendo en escena empresas,técnicos y especialistas en el análisis de los riesgos de inversiones que aportan la información necesaria para lograr el proyecto inmobiliario óptimo. Estos técnicos son ingenieros, arquitectos o aparejadores que se cualifican para su actividad en EIREA (Instituto Europeo de Cualificaciones y Estándares de Riesgos Inmobiliarios).

El Proyecto Inmobiliario Óptimo busca la mejor forma de llevar a cabo un proyecto inmobiliario para que éste sea rentable. Consiste en analizar cuáles son sus componentes básicos, si estos sonFirmeza, máxima Utilidad y Belleza, el producto inmobiliario obtendrá un rendimiento óptimo del mismo.

En la promoción inmobiliaria se trabaja con fuertes inversiones, largos periodos de maduración y con la Tasa de Riesgo. La determinación de dicha tasa se realiza a través de la estructura de riesgos vinculados al activo inmobiliario, lo que se conoce como el ADN-INMOBILIARIO©.

ADN Inmobiliario

Este gráfico es la primera representación gráfica de la estructura o árbol de riesgos vinculado a un activo inmobiliario. En él se representa horizontalmente todas las fases de desarrollo de un proyecto inmobiliario y las esferas de los riesgos vinculadas a las mismas. Además, los colores representan el peso especifico de cada riesgo con respecto a su grado de afección sobre a la Tasa Interna de Retorno de la inversión, promedio de los rendimientos futuros de la inversión.

El ADN-INMOBILIARIO© analiza todas las fases y áreas de conocimiento vinculadas al desarrollo de cualquier tipo de proyecto inmobiliario y es capaz de definir cerca de 100 tipos distintos de riesgo que pueden afectar a la Tasa Interna de Retorno (TIR). “El análisis y la ponderación de todos los riesgos que afectan a un proyecto inmobiliario y su posterior optimización, son la clave del éxito o del fracaso de cualquier proyecto inmobiliario”, explica Ricardo Antuña García, decano y director de formación en España de Instituto Europeo de Cualificaciones y Estándares de Riesgos Inmobiliarios,

Los sistemas de valoración tradicionales explican cómo evaluar un activo inmobiliario pero en ningún momento cómo revalorizarlo. Esta tarea consiste en saber disminuir los distintos tipos de riesgos vinculados al valor inmobiliario para incrementar su valor. Y, por el contrario, cuanto más riesgos vinculados tenga un activo menor es su valor.

Proyecto Inmobiliario Óptimo

En la definición del Proyecto Inmobiliario Óptimo, los analistas integran:

  • Un Proyecto Urbanístico y Arquitectónico Óptimo
  • Un Proyecto Estructural y Constructivo Óptimo
  • Un Proyecto Económico Óptimo.

Además, hay que realizar un análisis de todas las áreas de conocimiento necesarias para poder definir los Factores de Riesgo así como, tener en cuenta el Tiempo de ejecución del proyecto inmobiliario y los recursos con los que se cuenta. Por ejemplo, los riesgos vinculados al territorio de un activo inmobiliario solo es posible detectarlos in situ, la distancia genera “desconocimiento” y con éste aumenta la incertidumbre y el riesgo.

Para hacer un buen análisis del entorno tenemos que hacernos las siguientes preguntas:

  • ¿Cómo se relaciona el activo con ese entorno?
  • ¿Cómo puedo aprovecharme de él?
  • ¿Cuándo es el momento idóneo para desarrollarlo?
  • ¿Cuál es la demanda en dicho lugar?
  • ¿Cuál es la competencia?

Otros de los estudios a hacer son el Plan General, en el que se comprueba qué usos son compatibles, permitidos y prohibidos; el análisis de la demanda y sus necesidades; el análisis macroeconómico; y un análisis del contexto socioeconómico.

Mediante estas evaluaciones obtendrán una serie de variables que determinarán los riesgos que pueden afectar al proyecto, en relación a su riesgo asociado y la rentabilidad esperada. También se definirán los recursos materiales y humanos a emplear, las acciones de marketing y promoción necesarias, el plan y los ritmos de comercialización y el cash flow de las promociones que se pretenden poner en marcha.

El Proyecto Inmobiliario Óptimo es posible, pero implementar una metodología es imprescindible.

Webs y enlaces interesantes para el sector inmobiliario

Webs y Enlaces para el sector inmobiliario. Herramientas
Webs y Enlaces para el sector inmobiliario. Herramientas

A diario utilizo una serie de webs que quiero compartir contigo, igual te sirven, no solo si estás relacionado con el mundo inmobiliario, sino porque estés buscando comprar o alquilar una vivienda, una oficina, un local…  o porque tengas intención de poner en venta o arrendar alguna propiedad, por estar informado, o por simple curiosidad. Estas son algunas:

  • Algunas webs para valorar inmuebles:

http://www.valoracion.es/

http://valoratucasa.invertia.com/

https://www.tercerob.com/

  • Sede electrónica del Catastro:

https://www1.sedecatastro.gob.es/OVCFrames.aspx?TIPO=CONSULTA

  • Valoración previa de la CAM (Comunidad de Madrid):

Si quieres saber qué valoración mínima tiene tu inmueble, puedes comprobarlo aquí introduciendo la referencia catastral del inmueble en cuestión.

  • Para comprobar las fincas y su Inspección Técnica (ITE):

Inversor o comprador, para no llevarte una sorpresa, o estar prevenido o informado de lo favorable o no de los edificios, puedes comprobarlo aquí.

  • Diseña tu própio contrato de alquiler:

http://www.contratodealquiler.es/

  • Búsqueda de inmuebles:

http://es.goolzoom.com/

  • Planos por distritos y barrios:

La web Madrid.es ofrece mucha inoformación interesante y en este caso este enlace te lleva a los planos de los diferentes Distritos de Madrid, con todas las calles delimitadas y muy bien delimitadas las zonas

Espero te sirvan.

Un fuerte abrazo,

Personal Shopper Inmobiliario. Tu ‘buscador’ personal en la compra, venta o alquiler de inmuebles

La figura del Personal Shopper Inmobiliario está adquiriendo mucha fuerza en los últimos tiempos. Prueba de ello es que desde diferentes portales y empresas relacionadas con el marketing digital, comprometidos en ayudar a las empresas a posicionar sus productos o servicios en la red, están captando clientes que ofrecen este servicio, y todo porque están comprobando que en los resultados de búsqueda que analizan, destacan y crecen las búsquedas de palabras clave como ‘Personal Shopper Inmobiliario‘.

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Como ‘Agente del comprador‘, el Personal Shopper busca casas u otro tipo de inmuebles para sus clientes. Va a ser sus ojos y oídos en el terreno, se va a bajar al barro y va a perseguir anuncios, carteles, bases de datos, MLS’s, verificará las propiedades en persona y localizará oportunidades. Está claro que es una figura que puede ser de ayuda para los que buscan un piso, un chalet, una oficina, o un local, y que no tienen tiempo, o no tienen ganas de patearse las calles y de desmembrar los diferentes portales inmobiliarios que publican propiedades en Internet.

¿Solo pueden permitirse contratarles aquellos que cuenten con posibilidades económicas?, No se trata de un servicio excesivamente caro.

Las propiedades, los inmuebles, aparecen y desaparecen de los sitios web públicos, lo que ocurre de manera diferente con determinadas bases de datos de inmuebles como son las MLS’s (Enormes bases de datos con infinidad de inmuebles, los cuales son introducidos y gestionados por Agentes Inmobiliarios que las utilizan para comunicarse entre si).

Un servicio de Personal Shopper Inmobiliario se puede asimilar al asesoramiento que ofrece un Asesor en los mercados de valores. En la actual coyuntura económica, necesitamos asesoramiento de especialistas. En el caso de inversores o clientes con el poder para comprar o alquilar cualquier tipo de inmueble, se necesita igualmente estar asesorado por alguien que le proporcione lo que busca, dependiendo si se trata de una inversión o de una operación personal para adquirir la vivienda soñada o el inmueble adecuado para su negocio.

¿Qué es mejor? ¿Obtener información mañana por la mañana, o en tiempo real? La información puede ser una instantánea que no es necesariamente completa y puede no estar actualizada. Esa es realmente la única opción para los compradores o inversores que trabajan por su cuenta. Un Personal Shopper Inmobiliario puede comprobar el mercado ‘en tiempo real’ a través de Bases de Datos, o en muchos casos a través de MLS’s y, con mayor esfuerzo, pueden hablar con otros agentes para saber si hay propiedades que igual no están aun en el mercado y que pueden satisfacer las necesidades de sus clientes.

Un Personal Shopper es útil en la recopilación de información más allá de lo público. Los anuncios en Internet ofrecen una información de cada casa, pero no siempre dan la imagen completa que necesitan los compradores. A veces la casa está de espaldas a la carretera, o está construida al lado de una vía, o una fábrica, o si se trata de una herencia, o una ejecución hipotecaria. Un Personal Shopper sabrá las necesidades de sus clientes y proporcionará información adicional acerca de las propiedades para que sus clientes puedan decidir si vale la pena que visiten una u otra propiedad.

Una de las cosas más gratificantes de ser un agente inmobiliario y ofrecer un servicio de Personal Shopper, es ayudar a los compradores a encontrar un hogar que realmente conecte con sus necesidades. Sus criterios cambian a menudo durante la búsqueda, ya que se dan cuenta de lo que es realista dentro de sus posibilidades, pero en algún momento entran en una propiedad y  sienten que han encontrado la casa perfecta para ellos.