Un chalé o vivienda independiente, de aproximadamente 167 metros cuadrados, con más de cuatro dormitorios y tres baños, y que cuente con garaje y trastero. Así imaginan la mayor parte de los españoles su casa de ensueño. ¿En qué ubicación? Un 26% se decanta por el centro de la ciudad, mientras que un 24% prefiere la playa y un 21% las afueras de los grandes núcleos urbanos.
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¿Cómo puede un propietario vender actualmente su inmueble? Algunas claves del mercado inmobiliario residencial
Algunas claves que conviene recordar en cuanto a lo sucedido y lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario residencial
La burbuja inmobiliaria en España fue, o ha sido, una situación artificial, creada por un cúmulo de <<accidentes>>:
- Los bancos, amparados en su negocio (prestar dinero), no midieron el riesgo que podría suponer el impago de cientos de miles de hipotecas.
- La avaricia de los especuladores. Según la RAE: Especular es <<Efectuar operaciones comerciales o financieras, con la esperanza de obtener beneficios basados en las variaciones de los precios o de los cambios>>. Aquí no aparece solo gente mala, en la sombra, con gabardina y gafas negras… Aparecen todos aquellos que compraban para vender más caro porque se ganaba dinero con ello (tu abuela, mi padre, tus suegros, tu mejor amigo, tú mismo…), algunos de los cuales están ahora indignados por la crisis financiera e inmobiliaria.
- Por la necesidad de la mayoría de los españoles de ser propietarios antes que inquilinos: <<No quiero tirar mi dinero a la basura con un alquiler>>.
- Y, sobre todo, por la crisis financiera internacional que globalmente afectó a la gran mayoría de países y por lógica a la economía española. Provocando la caída de muchas empresas y la destrucción de empleo. Aunque podría ser discutible calificar de accidente las crisis que cíclicamente provoca el sistema capitalista.
Nunca volveremos a llegar al nivel de transacciones, de precios, ni de construcción de vivienda previo a la burbuja.
Ahora se está comprando únicamente un 40% de lo que se compraba en 2007. Las ventas están aumentando, pero desde el Centro de Investigación Estadística del Consejo General de Notarios, quieren ser realistas y decir que únicamente se está normalizando.
Partimos de niveles tan bajos que cada incremento puede sonar a que es elevada la venta de viviendas.
Desde 2014 se vienen incrementando las ventas de viviendas y es bastante sostenido ese incremento. Pero no hay que entrar, ni mucho menos anunciar posibles nuevas burbujas inmobiliarias. Se está normalizando aun todo, precios y cantidad de viviendas que se venden, tanto de segunda mano como de obra nueva.
Todavía se entiende que hay cierto margen de abaratamiento del m2, sobre todo en las viviendas de segunda mano. En cuanto a las nuevas, al haber menos, es lógico que puedan estar manteniendo e incluso subiendo precios en determinadas zonas. Por lo que se espera aún un reajuste del mercado.
En julio de este año 2015 se realizaron mas de 39.000 operaciones de compraventa. Un incremento con respecto al año anterior del 10%.
¿Invertir ahora en vivienda es una buena idea?
El Consejo General de Notarios explica que si la idea es invertir en la compra de vivienda de obra nueva, de una determinadas características, sería un buen momento. Se está empezando a reabsorber el producto construido. Aunque los índices de construcción, de consumo de cemento y de visados de obra nueva se están empezando a incrementar, lo que podría ser un indicador de que la vivienda nueva está comenzando a repuntar, pero sigue siendo tímido.
En el caso de la compraventa de un inmueble de segunda mano, recomendarían a los inversores esperar un poco más, ya que entienden que el mercado sigue una tendencia aún de reajuste y queda margen de mejora en los precios.
Aunque no se quieren repetir los esquemas de la burbuja inmobiliaria y se está controlando mucho más el riesgo por parte de los bancos y se compra más al contado, lo cierto es que se observa un incremento en el mercado de préstamos hipotecarios. Este va lógicamente asociado al mercado inmobiliario.
A principio de 2014 el dato de compra de vivienda al contado era del 70%, ahora estamos en el 55%, señal de que el mercado hipotecario se está reactivando. Sobre todo por los bajos diferenciales que están ofreciendo las Entidades Financieras.
Lo único que ocurre es que el perfil del comprador ha cambiado, se trata de un comprador más estable, con mucho menos riesgo, con ahorros.
No podemos decir que el sector se está recuperando. El sector tiene síntomas de estar estabilizándose. Paralelamente a la economía del país, la cual tiene visos de estar poco a poco recuperándose.
Se parte de unos niveles tan bajos, tras una burbuja tan artificial, que se hace difícil estimar un crecimiento claro. Hay datos que avalan que se está animando la compraventa, la construcción, etc., pero también hay que contar con la inestabilidad política, lo cual genera un ámbito de incertidumbre elevado.
¿Cómo vender actualmente una vivienda?
La mayoría de los propietarios se hacen las mismas preguntas: ¿Qué precio pongo a mi vivienda?; ¿Debo bajar el precio?; ¿Es ahora buen momento para vender?; ¿Debo esperar?; ¿Van a subir o van a bajar los precios?; ¿debo actualizarla, lavarle la cara o reformarla?…
Depende de diferentes variables el cómo y el cuándo vender una vivienda actualmente por su propietario. Si lleva mucho tiempo con ella a la venta; El estado de la vivienda; La zona en la que se encuentra:
- Es lógico pensar que si llevamos mucho tiempo con una propiedad en venta y esta no se vende, lo más probable es que el precio que pidamos por ella no se ajuste a la realidad.
- Si está muy deteriorada hay que tenerlo en cuenta. Saber que su estado repercutirá en el precio que puedan ofrecer por ella es algo obvio. Aunque sea un ático fantásticamente orientado, en una calle principal, si la vivienda necesita actualizarse no podemos pretender venderla como si estuviese nueva.
- La ubicación claro que es importante, de hecho es en ocasiones lo más importante (<<location, location, location>> Harold Samuel). El valor de la propiedad se ajusta en primer lugar por su ubicación (precio del metro cuadrado de la zona).
Los bancos en estos años han bajado el precio de sus propias viviendas para eliminarlos de su balance. Contaban y cuentan aun con un stock muy grande. Por lo que aún existe oferta amplia que sigue empujando el reajuste de precios.
El particular que ha comprado en un momento coincidente con la burbuja (precios irreales), no está por la labor de bajar el precio. Puede encontrarse con que su hipoteca es mayor que el precio que puede ofrecer el mercado en este momento por ella.
Otra cosa es el particular que compró antes de la burbuja y ahora quiere vender en precios muy por encima de mercado, porque <<este mismo piso ha llegado a venderse en ‘X’>>, <<no lo voy a regalar>>. Siento decir que no lo va a regalar, pero sí lo deberá ajustar, ‘solo’ al precio al que alguien este dispuesto a comprarlo y eso sucede cuando puedes negociar o enseñar tu propiedad a algún interesado. Si tu propiedad no está ajustada a mercado lo lógico es que no le interese a nadie. Ya no hay mirlos blancos que se nublan con <<las joyas>>. Si su vecino ganó mucho dinero en su momento, no pretenda hacer lo mismo usted ahora. Ahora podemos asegurarle que puede ganar dinero, pero no tanto como su vecino. Y no lo va a regalar, porque compró muy por debajo de lo que actualmente le pueden pagar por su propiedad.
Los pasos que recomendamos para vender una vivienda son los siguientes:
- Lo ideal es realizar una tasación previa, ajustada al momento y al estado actual de su inmueble. De esa manera podrá comprobar cuál es el precio por el cual realmente puede vender su propiedad.
- Preparar la vivienda para la venta realizando un trabajo de Home Staging. Depende del tipo de propiedad que quiera vender, un buen trabajo de Home Staging supone un antes y un después. Le facilitará que su vivienda destaque entre el resto y sea la elegida por el comprador, además de darle un mayor valor. Es una “puesta en escena de la casa”, de forma que se prepara y añade valor a la propiedad Ordenándola – Limpiándola – Reparando/Reformando – Despersonalizándola y Destacando sus puntos fuertes.
A través del Home Staging, se trata de mostrar la mejor imagen de su inmueble, para que le guste al mayor número de personas. - Promocionar y ofrecer la propiedad al público debido, en los lugares y plataformas debidas. Con un buen reportaje fotográfico y con una inversión en diferentes medios online y offline.
- Creando una ficha completa de la propiedad, con la información, los detalles, datos técnicos y legales de la misma. Y teniendo muy en cuenta toda la documentación y gastos que conlleva la venta de su inmueble (Ver también Documentación necesaria y gastos del vendedor y del comprador en la compraventa de un piso, o de cualquier tipo de inmueble).
- Contratar los servicios de profesionales del sector. Le podrán asesorar, guiar y, en definitiva, ayudar a vender su propiedad de la manera más óptima.
Documentación necesaria y gastos del vendedor y del comprador en la compraventa de un piso, o de cualquier tipo de inmueble
Aunque existen diferentes artículos, muchos posts e infinidad de informaciones sobre los gastos que acarrea la compraventa de un piso, o de cualquier inmueble, y otros tantos que hablan de la documentación necesaria a la hora realizar la compraventa de un piso, en esta ocasión he querido escribir mi propio post para englobar ambas cuestiones. De esta manera pretendo ayudar y sacar de dudas tanto a los compradores como a los vendedores.
Documentación necesaria para la venta de un inmueble
El propietario de un inmueble (un piso, un chalet, un local, un terreno, un edificio, un centro comercial…) debe tener claro, una vez ha decidido vender su inmueble, con qué documentación tiene que contar para realizar la venta.
- Debe contar con las escrituras del inmueble. Las escrituras son el título que reflejan y demuestran que el propietario es el titular legítimo del bien, indican a quién se lo compró, o cómo lo recibió (p.ej. Una herencia), en qué precio lo compró, quienes eran los anteriores propietarios, el precio de la compraventa, la fecha de la misma y dónde está registrado.
- Debe solicitar en el Registro de la Propiedad correspondiente una Nota Simple actualizada del inmueble.
- Debe tener el recibo de haber pagado el último recibo del I.B.I. (Impuesto de Bienes Inmuebles).
- Certificado de Eficiencia Energética del inmueble. Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio para cualquier propietario que pone en venta o en alquiler cualquier tipo de inmueble, sacar el correspondiente Certificado de Eficiencia energética del inmueble.
- No tener el Certificado de Eficiencia Energética contempla sanciones entre 300 y 6.000 euros para el dueño
- También tiene que contar, llegado el momento de la escritura de la compraventa, si se trata de un inmueble que se engloba dentro de una comunidad, con solicitar al Administrador de Fincas de la Comunidad a la que pertenezca el inmueble, un Certificado de encontrarse al corriente del pago de la Comunidad.
- Si el inmueble es susceptible de pasar los controles de Inspección Técnica de Edificios (I.T.E.), es conveniente contar con el certificado de que la ha pasado favorablemente, fecha de la misma y próxima revisión.
- En el caso de que el propietario del inmueble esté casado en régimen de separación de bienes, debe tener en cuenta que deberán presentarse las Capitulaciones Matrimoniales en el momento de la escritura. Incluso, si el inmueble constituye el domicilio del matrimonio, deberán firmar ambos cónyuges.
- El inmueble debería transmitirse libre de cargas. Por lo que es recomendable solicitar al banco, o a los bancos en algunos casos, un certificado de la deuda, o deudas pendientes. Esa deuda deberá cancelarse con anterioridad a la elevación a público de la nueva escritura de compraventa, o en el mismo acto de la escrituración.
- Es conveniente a la hora de poner en marcha la venta de cualquier inmueble, contar con un modelo de contrato de arras que facilite al comprador y al vendedor llegar a un acuerdo previo, definir el precio de la compraventa, reservar el inmueble con una cantidad que no exceda del 10% del precio de la compraventa, marcar los plazos de escrituración y todos aquellos acuerdos previos que ambas partes definan.
- Ten a mano las 2-3 últimas actas de tu comunidad. El comprador puede solicitarlas para comprobar que no hay ninguna derrama extra, morosos, etc. Aunque esta información puede ser delicada al contener Datos de Carácter Personal.
- Es recomendable tener bien controlados los recibos de los últimos consumos para mostrarlos al posible interesado en la compra.
- Si se ha realizado alguna reforma en el inmueble, es conveniente contar con el proyecto de la reforma y con el presupuesto del coste que supuso. Al igual que se recomienda contar con los planos.
Gastos e impuestos en la compraventa de un inmueble para comprador y vendedor
Gastos para el Comprador
Todo interesado en comprar un inmueble debe tener en cuenta que acarrea unos gastos, en forma de impuestos unos y en forma de trámites administrativos otros. Veamos cuáles son los gastos que tiene que calcular el comprador de un piso, o cualquier tipo de inmueble:
- I.T.P. (Impuesto de Transmisiones patrimoniales). El comprador, con posterioridad a la compraventa de cualquier tipo de inmueble (dentro de los 30 días hábiles posteriores), en el caso de que se compre un inmueble que sea de segunda mano, o mejor dicho que sea una segunda transmisión, debe liquidar el I.T.P. Este impuesto asciende, dependiendo de la localidad donde se efectúe la compraventa, a un 4-11% del precio por el que se escriture el inmueble objeto de la transmisión, dependiendo de la provincia donde se adquiera el inmueble (Ver I.T.P. por Comunidades Autónomas: P.Ej. El 11% en Extremadura en compras superiores a los 600.000€; 10% en Barcelona; Galicia 10%; 6% en Madrid; Vizcaya 4%, …). Este impuesto municipal no se debe confundir con la plusvalía fiscal. La plusvalía fiscal se ha encarecido a partir de enero de 2015, en parte por haberse eliminado los coeficientes de actualización y de abatimiento que existían anteriormente al 31 de diciembre de 2014.
- En el caso de comprar un inmueble de nueva construcción, o de primera transmisión, se paga I.V.A. en vez de I.T.P. El I.V.A. en la compraventa de vivienda, desde septiembre de 2013 es del 10%. Hasta ese momento, desde el 2011 se impulsó un I.V.A. superreducido del 4%. El tipo de I.V.A. es del 21% para locales, trasteros y garajes. Y del 4% para viviendas de protección oficial.
- La compra de un inmueble de primera transmisión también incluye el pago del I.A.J.D. (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro. El tipo de gravamen aplicable se encuentra entre el 0,4% y el 1,5% dependiendo de cada Comunidad Autónoma (Ver cuadro).
- Pago de gastos de notaría, gestoría e inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Además del registro de la hipoteca (Ver punto 1 de Gastos para el vendedor).
- Tasación. Hay que tasar el inmueble siempre y cuando se vaya a adquirir mediante una hipoteca. Se puede solicitar una tasación aunque no se vaya a pedir una hipoteca, de cara a comprobar el valor real de mercado del inmueble.
- Contratación de un Personal Shopper Inmobiliario. Es posible que si no cuenta con tiempo, está desplazado y debe adquirir un inmueble en algún lugar, o con unas características determinadas y usted mismo no puede realizar dicha gestión, contrate los servicios de un Personal Shopper Inmobiliario, el cual va a buscar, negociar y filtrar para usted, hasta encontrar el inmueble adecuado a sus necesidades o requisitos. Este coste debe tenerlo en cuenta aquel comprador que requiera de estos servicios. Los costes de los servicios que presta un Personal Shopper Inmobiliario pueden estar entre un 1 y un 3% del precio definitivo de compra, dependiendo del tipo de inmueble, del precio del mismo, o de otras variables las cuales se pactan previamente.
Aproximadamente hay que calcular, para ‘no pillarnos los dedos’, unos gastos de entre el 9 y el 15% sobre el precio de venta, o del precio de escrituración mejor dicho.
Gastos para el Vendedor
- El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa) se pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según Ley“, o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).La obligación de pago del Impuesto de Plusvalía se origina cada vez que se transmite una vivienda o cualquier otra finca urbana ya sea por venta, donación o herencia.¿Cómo se calcula?Se calcula sobre el valor catastral del suelo de la finca que se vende y el importe del impuesto será mayor cuanto más tiempo haya transcurrido entre la fecha en que el vendedor adquirió la finca y la fecha en la que se vende, con un límite máximo de veinte años.La tarifa del impuesto la fija cada Ayuntamiento y suele estar entre un 5% y un máximo del 30% del valor del suelo. Valor que aparece reflejado en el recibo del I.B.I.
- I.B.I (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). El vendedor está obligado a pagar el I.B.I correspondiente al año en el que aún ha sido propietario desde el 1 de enero.
- Cancelación de la/s posible/s hipoteca/s que graven el inmueble. Hay que contar con ese coste. Aunque en algunos casos el coste es 0€, en la mayoría siempre hay un coste a tener en cuenta. El cual oscila entre el 0,5 y el 1,5% del total restante de la hipoteca. Además, aunque haya pagado en su totalidad su hipoteca, debe de cancelar su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva de nuevo unos gastos de notario y del registro.
- Honorarios del Agente Inmobiliario. En caso de que haya contratado los sevicios de asesoramiento y gestión de la venta de su inmueble a un Agente Inmobiliario tiene que contar con un mínimo del 2-3% del valor de venta. En algunos casos, y depende de la ubicación del inmueble, de hasta el 6% en la actualidad.
Si quiere consultar o ampliar alguna de las informaciones de este post, o de cualquier tema relacionado con la venta o alquiler de cualquier tipo de inmueble, rellene este formulario y nos pondremos en contacto con usted inmediatamente:
Personal Shopper Inmobiliario. Tu ‘buscador’ personal en la compra, venta o alquiler de inmuebles
La figura del Personal Shopper Inmobiliario está adquiriendo mucha fuerza en los últimos tiempos. Prueba de ello es que desde diferentes portales y empresas relacionadas con el marketing digital, comprometidos en ayudar a las empresas a posicionar sus productos o servicios en la red, están captando clientes que ofrecen este servicio, y todo porque están comprobando que en los resultados de búsqueda que analizan, destacan y crecen las búsquedas de palabras clave como ‘Personal Shopper Inmobiliario‘.
Como ‘Agente del comprador‘, el Personal Shopper busca casas u otro tipo de inmuebles para sus clientes. Va a ser sus ojos y oídos en el terreno, se va a bajar al barro y va a perseguir anuncios, carteles, bases de datos, MLS’s, verificará las propiedades en persona y localizará oportunidades. Está claro que es una figura que puede ser de ayuda para los que buscan un piso, un chalet, una oficina, o un local, y que no tienen tiempo, o no tienen ganas de patearse las calles y de desmembrar los diferentes portales inmobiliarios que publican propiedades en Internet.
¿Solo pueden permitirse contratarles aquellos que cuenten con posibilidades económicas?, No se trata de un servicio excesivamente caro.
Las propiedades, los inmuebles, aparecen y desaparecen de los sitios web públicos, lo que ocurre de manera diferente con determinadas bases de datos de inmuebles como son las MLS’s (Enormes bases de datos con infinidad de inmuebles, los cuales son introducidos y gestionados por Agentes Inmobiliarios que las utilizan para comunicarse entre si).
Un servicio de Personal Shopper Inmobiliario se puede asimilar al asesoramiento que ofrece un Asesor en los mercados de valores. En la actual coyuntura económica, necesitamos asesoramiento de especialistas. En el caso de inversores o clientes con el poder para comprar o alquilar cualquier tipo de inmueble, se necesita igualmente estar asesorado por alguien que le proporcione lo que busca, dependiendo si se trata de una inversión o de una operación personal para adquirir la vivienda soñada o el inmueble adecuado para su negocio.
¿Qué es mejor? ¿Obtener información mañana por la mañana, o en tiempo real? La información puede ser una instantánea que no es necesariamente completa y puede no estar actualizada. Esa es realmente la única opción para los compradores o inversores que trabajan por su cuenta. Un Personal Shopper Inmobiliario puede comprobar el mercado ‘en tiempo real’ a través de Bases de Datos, o en muchos casos a través de MLS’s y, con mayor esfuerzo, pueden hablar con otros agentes para saber si hay propiedades que igual no están aun en el mercado y que pueden satisfacer las necesidades de sus clientes.
Un Personal Shopper es útil en la recopilación de información más allá de lo público. Los anuncios en Internet ofrecen una información de cada casa, pero no siempre dan la imagen completa que necesitan los compradores. A veces la casa está de espaldas a la carretera, o está construida al lado de una vía, o una fábrica, o si se trata de una herencia, o una ejecución hipotecaria. Un Personal Shopper sabrá las necesidades de sus clientes y proporcionará información adicional acerca de las propiedades para que sus clientes puedan decidir si vale la pena que visiten una u otra propiedad.
Una de las cosas más gratificantes de ser un agente inmobiliario y ofrecer un servicio de Personal Shopper, es ayudar a los compradores a encontrar un hogar que realmente conecte con sus necesidades. Sus criterios cambian a menudo durante la búsqueda, ya que se dan cuenta de lo que es realista dentro de sus posibilidades, pero en algún momento entran en una propiedad y sienten que han encontrado la casa perfecta para ellos.
El Home Staging: una técnica anti-crisis para acertar en la venta de casas
- El Home Staging es una técnica enfocada en realizar cambios fáciles y de pequeña inversión en la vivienda para mejorar la primera impresión a potenciales compradores.
- Se presentan ambientes globales y buenas fotografías para destacar a los inmuebles y aumentar su demanda.
- El método tiene excelentes perspectivas en España y es una opción para favorecer la venta rápida de viviendas antes del 31 de diciembre de 2012
Reorganización de espacios, colocar el mobiliario de forma favorecedora, y tomar excelentes fotografías, forman parte de la fórmula manejadas por Caroline Jurgens y Barbara Dircksens, profesionales emprendedoras del Home Staging, una técnica para acertar en la venta o alquiler de inmuebles de forma rápida.
¿Qué es el Home Staging? Es un método basado en hacer lucir las viviendas y cautivar a la primera impresión. Se trata de capturar la atención de futuros propietarios en segundos. Esta modalidad de marketing -que se aleja de las grandes reformas y se acerca a lo accesible- posee mucho reconocimiento en Europa. En España se encuentra en sus primeros años de aplicación.
“Hemos realizado un estudio de mercado entre posibles usuarios del servicio en España, y un 50% de los encuestados opina que el Home Staging puede ser el primer paso que facilite la venta o el alquiler de una casa. No obstante, un alto porcentaje sigue considerando la bajada del precio como la primera medida a adoptar”, indica Caroline Jurgens, co-fundadora de Lúmina Home Staging.
“Bajar el precio de una vivienda, significa por lo menos una bajada de 5.000 o 10.000€ o incluso mucho más. En comparación, un servicio de Home Staging resulta una buena inversión para acelerar el proceso de venta”, señalan.
Acertar en segundos
El Home Staging, se concentra en lograr ambientes neutros y universales. Se aleja del concepto de Interiorismo, el cual refleja el gusto personal de cada propietario. Por lo contrario, se logra:
- § Ambientes neutros y globales
- § Resaltar los atractivos del espacio
- § Crear mayor luminosidad
- § Utilizar elementos que ya se encuentren en el espacio
- § Realizar fotos óptimas para favorecer la venta por Internet.
Cautivar antes de la Noche Vieja
En España el sector inmobiliario es centro de medidas económicas, una de ellas es la desgravación fiscal por compra de vivienda habitual que se ofrece a compradores hasta el 31 de diciembre de este año. “El servicio que ofrecemos hace a las viviendas más atractivas y fáciles de vender. Visto los cambios fiscales del mercado inmobiliario a partir de 2013, hoy es el momento de aprovechar las técnicas de Home Staging”, enfatiza Barbara Dircksens de Lúmina Home Staging.
La técnica logra sacar partido y hacer lucir las viviendas con ambientes despersonalizados y así destacarse de la competencia. Más allá del momento actual del sector inmobiliario, se presenta como una estrategia de marketing con opción de crecimiento y reconocimiento en España.
“Ofrecemos soluciones para todos los bolsillos. Cuando uno tiene su casa mejor presentada que los demás, tendrá más posibilidad de venderla”, puntualizan Jurgens y Dircksens de Lúmina Home Staging.
Enclave en Madrid
El último informe oficial del Ministerio de Fomento cifraba en 676.038 las viviendas vacías a diciembre de 2011 en todo el país. En 2012, se estima se hayan sumado 25.000 casas.
Lúmina Home Staging, presta el servicio en la Comunidad de Madrid, y su portafolio incluye: una visita gratuita, después informes escritos, medios días o días enteros de Home Staging y reportaje fotográfico, entre otros. En un período de sólo horas (dependiendo del proyecto), se ofrece un antes y un después de los espacios con cambios favorecedores, prácticos e inversión adecuada.
Vende tu casa, dale un fuerte abrazo y enamórate de ella en San Valentín
Para vender tu casa, dale un fuerte abrazo y enamórate de ella en San Valentín.
Como Responsable de Marketing y Comunicación de una inmobiliaria debo aconsejarte que cuando decidas vender o alquilar un inmueble, te dirijas a profesionales. El asesoramiento y los diferentes servicios que podemos ofrecerte deben aportarte la confianza necesaria para conseguir tus objetivos. Consulta en Madrid www.quarto.es.
En cualquier caso, incluso vendiéndola tú mismo, te doy una serie de consejos y posibles trucos para preparar tu casa aprovechando que el día de San Valentín está cerca. Realiza una puesta en escena de tu casa.
Este día se pasa generalmente reservando unas vacaciones románticas con la pareja, con una cena romántica, con regalos incluidos, lo que supone generalmente gastar dinero para crear el día perfecto.
Como casi todas las parejas, familias, etc., estaréis experimentando las dificultades de la crisis. Por lo que no te puedes permitir grandes excesos este año 2011, ni el lujo de hacer ambas cosas. Para llevar mejor esta situación existen diferentes soluciones, incluso algunas románticas, que te permitirán preparar tu casa para venderla con más facilidad y disfrutarla, e incluso volverte a enamorar en San Valentín:
Comienza la puesta en escena de tu casa para el Día de San Valentín y tendrás una recompensa celebrándolo con una buena botella de vino y una cena en ‘tu nuevo hogar’. Te va a encantar a ti, y encantará a todo aquel que la visite, habrás aumentado su valor y harás más fácil su venta.
Se puede hacer con poco o ningún dinero. No importa cuál sea tu presupuesto (incluso si es 0€) puedes utilizar técnicas de puesta en escena para aumentar el atractivo de tu hogar. Las ideas despertarán tu creatividad y te adaptarás tus posibilidades.
Cuando se trata de vender una casa se necesita un atractivo para los compradores de una manera positiva. Buscas que los compradores deseen tu casa, que miren a su alrededor y se vayan encantados, buscas que aspiren a llegar a conseguirla, que su único objetivo sea comprarla. Para ello, entre otras cosas, tu casa debe tener dinamismo, un ‘encanto’. ¿A ti qué te gusta ver? Pues a los demás lo mismo.
Empecemos:
1. Deshazte del desorden
Una de las cosas más importantes que tienes que hacer en el interior de tu casa es ‘deshacerte del desorden’. A lo largo de nuestra vida tendemos a acumular cosas. Debes eliminar cualquier colección de muñecas, cucharas, coches, figuritas de Star Wars, recogedores de polvo o cualquier otra cosa que ensombrezca lo que de verdad haya que destacar. La recomendación es que el propietario se deshaga de 1/3 de sus ‘posesiones’ antes de ponerla en el mercado.
Algunos vendedores o propietarios guardan sus cosas en un almacén. Aquellos que han utilizado esta opción, tras la venta de la casa las han vuelto a colocar en su nueva vivienda, o las han tirado definitivamente. Un trastero de algún familiar, o el alquiler de un ‘mini almacén’ (p.ej.: www.bluespace.es; www.globalbox.es) es una buena idea y cuesta menos de lo que se piensa.
2. Ventanas
Asegúrate de que las ventanas estén limpias.
Unos cristales limpios muestran mejor tu jardín, hacen más agradables las vistas y dejan pasar más luz, iluminan las estancias, las hacen más grandes, más alegres y el mobiliario luce mucho más. Es recomendable tener cortinas y persianas en todas las ventanas de la casa, pero abiertas completamente. Se crea un ‘efecto marco’ mucho más acogedor.
3. Iluminación
Además de permitir el paso de la luz natural, una vivienda agradece una buena luz artificial. El truco que se aconseja para envolver con una luz correcta las diferentes estancias de la casa es usar una mezcla de lámparas de techo, lámparas de pié, apliques y luces directas. De esta forma aseguras unas habitaciones luminosas, sin ser demasiado deslumbrante, no es conveniente destacar demasiado una fuente de luz (p.ej.: ikea).
4. Tiradores de las puertas, placas de interruptores y tomacorrientes
Depende de cómo se encuentren, es recomendable en muchos casos la sustitución de todos estos detalles por otros nuevos. El desgaste, la suciedad que se acumula a lo largo del tiempo, lo vemos pero no terminamos de pintar o cambiar ciertas cosas. Ahora es el momento de planteárselo porque puede resultar muy barato y ofrece una sensación muy agradable a la vista. Hay muchas opciones, pero sustituir las placas de los interruptores, tomacorrientes, al igual que los picaportes de tu casa no tiene que ser excesivamente costoso (p.ej. www.simon.es).
5. Los muebles
Dentro de que existan gustos de cada uno, presupuestos, etc., sí que hay ciertos consejos que pueden ayudar a concentrar cierta creatividad para acondicionar el mobiliario que actualmente tienes, o decidir si es momento de invertir en redecorar alguna estancia importante para ti y que te conduzca a conseguir un rincón más acogedor, agradable y actualizado. Observa revistas de decoración y mira en Internet, puedes encontrar ideas y adaptarlas.
6. Dormitorio principal
El dormitorio principal es el último refugio del hogar. No importa lo grande o pequeño que sea, puede atraer a tus futuros compradores convirtiéndolo en el lugar en el que deseen pasar sus noches. Si tu dormitorio principal es estrecho, es el momento de retirar algunos de los muebles.
Y por favor, si tu oficina está en casa y el ordenador está en el dormitorio, ahora es el momento de poner esas cosas de oficina fuera y ayudar a crear ese refugio de descanso.
Además, los armarios son un gran punto de venta de las casas. Limpiar los armarios, si se encuentran repletos, es una cuestión que los posibles compradores miran y deciden ayudados en parte por este ‘simple’ hecho.
7. Los baños
Los cuartos de baño deben estar tan limpios que se debe poder comer en el suelo (sin necesidad de prueba). No debe haber ninguna mancha en cristales, restos de jabón o cualquier otra cosa que haga que a los compradores se les desvíe la atención.
El añadir detalles de plantas interiores no muy recargadas siempre es aconsejable. Igualmente el cuidar los juegos de toallas, con tonos suaves, bien dobladas y limpias.
Pon alguna vela para la celebración… de la venta.
8. La importancia del exterior
Depende de la zona, del día que haga, y de lo visible que esté tu vivienda, se reciben muchas visitas y llamadas de viandantes, algunos que pasan por casualidad, y los más importantes, los que pasan expresamente en búsqueda de la ‘vivienda de sus sueños’.
Pon uno o varios carteles con tu número de teléfono bien visible. Los carteles de 100 cm de ancho x 70 cm de alto son los más idóneos para ser vistos desde cualquier altura. Los números de teléfono deben de tener un tamaño generoso… si tienen menos de 15 cm de alto, en determinadas alturas, deja de ser efectivo. Números claramente escritos, pintados o con adhesivos (‘ideales’ los carteles que ofrece http://www.idealista.com a los anunciantes que comunican la venta o alquiler de su vivienda en este portal de internet).
Los profesionales inmobiliarios (www.quarto.es) colocaremos en tu vivienda carteles con un diseño corporativo muy cuidado, realizados en un material muy resistente, los cuales se asocian a calidad de servicio, de asesoramiento y de que con toda seguridad se trata de una vivienda con unas características y unos requisitos mínimos.
9. Internet: Portales inmobiliarios y Redes Sociales.
Se aúnan en estos portales las claves de la comunicación actual:
Los portales inmobiliarios son portales específicos de búsqueda de viviendas. Te permiten dirigirte a un público muy concreto que busca lo que ofreces, una vivienda de las características que tiene la tuya, en la zona que quieren comprar o alquilar.
Además, son portales que invierten mucho dinero y esfuerzo en estar posicionados de forma óptima en los buscadores (google, yahoo, ask, msn, etc.).
Igualmente te ofrecen la posibilidad de compartirlo con tus ‘contactos’, ‘amigos’ y/o ‘followers’, a través de tus diferentes perfiles. Distinto es que los uses de forma únicamente profesional.
Puedes incluir imágenes y vídeos. Importantísimo para atraer la atención y para que a tu posible cliente le llegue un mensaje positivo y más completo. Para ello es aconsejable realizar fotografías y vídeos de calidad destacando las mejores zonas de la casa, las mejor iluminadas, las mejor decoradas, el jardín si lo tienes cuidado, con la piscina, etc. No pongas fotos feas, mal iluminadas, no salgas en la foto, ojo con las fotos que no dicen nada, piensa siempre cómo te gustaría ver a ti la casa que buscas.
Es vital ofrecer fotografías de calidad. Utilizar una buena cámara merece la pena. Una cámara que aporte profundidad de campo, que capte bien la luz.
Si puedes permitirte la ayuda de un profesional hazlo. Si tú eres aficionado a la fotografía tienes una buena oportunidad de poner tu talento al servicio de tu casa.
Portales importantes donde publicar tu inmueble y donde lo incluiremos los profesionales del sector, además de nuestra propia web, encontramos http://www.fotocasa.es, http://www.globaliza.com, http://www.ivive.com, http://www.urbaniza.com, http://www.pisos.com y el ya mencionado http://www.idealista.com, entre otros.
10. Enamórate de nuevo, y haz que se enamoren.
Fuentes:
Ariel Levin. Asesor de marketing. Profesional experto inmobiliario.
