Categoría: tasación de inmuebles

Algunas claves que conviene recordar en cuanto a lo sucedido y lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario residencial

La burbuja inmobiliaria en España fue, o ha sido, una situación artificial, creada por un cúmulo de <<accidentes>>:

• Los bancos, amparados en su negocio (prestar dinero), no midieron el riesgo que podría suponer el impago de cientos de miles de hipotecas.
• La avaricia de los especuladores. Según la RAE: Especular es <<Efectuar operaciones comerciales o financieras, con la esperanza de obtener beneficios basados en las variaciones de los precios o de los cambios>>. Aquí no aparece solo gente mala, en la sombra, con gabardina y gafas negras… Aparecen todos aquellos que compraban para vender más caro porque se ganaba dinero con ello (tu abuela, mi padre, tus suegros, tu mejor amigo, tú mismo…), algunos de los cuales están ahora indignados por la crisis financiera e inmobiliaria.
• Por la necesidad de la mayoría de los españoles de ser propietarios antes que inquilinos: <<No quiero tirar mi dinero a la basura con un alquiler>>.
• Y, sobre todo, por la crisis financiera internacional que globalmente afectó a la gran mayoría de países y por lógica a la economía española. Provocando la caída de muchas empresas y la destrucción de empleo. Aunque podría ser discutible calificar de accidente las crisis que cíclicamente provoca el sistema capitalista.

Nunca volveremos a llegar al nivel de transacciones, de precios, ni de construcción de vivienda previo a la burbuja.

Ahora se está comprando únicamente un 40% de lo que se compraba en 2007. Las ventas están aumentando, pero desde el Centro de Investigación Estadística del Consejo General de Notarios, quieren ser realistas y decir que únicamente se está normalizando.

Partimos de niveles tan bajos que cada incremento puede sonar a que es elevada la venta de viviendas.

Desde 2014 se vienen incrementando las ventas de viviendas y es bastante sostenido ese incremento. Pero no hay que entrar, ni mucho menos anunciar posibles nuevas burbujas inmobiliarias. Se está normalizando aun todo, precios y cantidad de viviendas que se venden, tanto de segunda mano como  de obra nueva.

Todavía se entiende que hay cierto margen de abaratamiento del m2, sobre todo en las viviendas de segunda mano. En cuanto a las nuevas, al haber menos, es lógico que puedan estar manteniendo e incluso subiendo precios en determinadas zonas. Por lo que se espera aún un reajuste del mercado.

En julio de este año 2015 se realizaron mas de 39.000 operaciones de compraventa. Un incremento con respecto al año anterior del 10%.

¿Invertir ahora en vivienda es una buena idea?

El Consejo General de Notarios explica que si la idea es invertir en la compra de vivienda de obra nueva, de una determinadas características, sería un buen momento. Se está empezando a reabsorber el producto construido. Aunque los índices de construcción, de consumo de cemento y de visados de obra nueva se están empezando a incrementar, lo que podría ser un indicador de que la vivienda nueva está comenzando a repuntar, pero sigue siendo tímido.

En el caso de la compraventa de un inmueble de segunda mano, recomendarían a los inversores esperar un poco más, ya que entienden que el mercado sigue una tendencia aún de reajuste y queda margen de mejora en los precios.

Aunque no se quieren repetir los esquemas de la burbuja inmobiliaria y se está controlando mucho más el riesgo por parte de los bancos y se compra más al contado, lo cierto es que se observa un incremento en el mercado de préstamos hipotecarios. Este va lógicamente asociado al mercado inmobiliario.

A principio de 2014 el dato de compra de vivienda al contado era del 70%, ahora estamos en el 55%, señal de que el mercado hipotecario se está reactivando. Sobre todo por los bajos diferenciales que están ofreciendo las Entidades Financieras.

Lo único que ocurre es que el perfil del comprador ha cambiado, se trata de un comprador más estable, con mucho menos riesgo, con ahorros.

No podemos decir que el sector se está recuperando. El sector tiene síntomas de estar estabilizándose. Paralelamente a la economía del país, la cual tiene visos de estar poco a poco recuperándose.

Se parte de unos niveles tan bajos, tras una burbuja tan artificial, que se hace difícil estimar un crecimiento claro. Hay datos que avalan que se está animando la compraventa, la construcción, etc., pero también hay que contar con la inestabilidad política, lo cual genera un ámbito de incertidumbre elevado.

¿Cómo vender actualmente una vivienda?

La mayoría de los propietarios se hacen las mismas preguntas: ¿Qué precio pongo a mi vivienda?; ¿Debo bajar el precio?; ¿Es ahora buen momento para vender?; ¿Debo esperar?; ¿Van a subir o van a bajar los precios?; ¿debo actualizarla, lavarle la cara o reformarla?…

Depende de diferentes variables el cómo y el cuándo vender una vivienda actualmente por su propietario.  Si lleva mucho tiempo con ella a la venta; El estado de la vivienda; La zona en la que se encuentra:

• Es lógico pensar que si llevamos mucho tiempo con una propiedad en venta y esta no se vende, lo más probable es que el precio que pidamos por ella no se ajuste a la realidad.
• Si está muy deteriorada hay que tenerlo en cuenta. Saber que su estado repercutirá en el precio que puedan ofrecer por ella es algo obvio. Aunque sea un ático fantásticamente orientado, en una calle principal, si la vivienda necesita actualizarse no podemos pretender venderla como si estuviese nueva.
• La ubicación claro que es importante, de hecho es en ocasiones lo más importante (<<location, location, location>> Harold Samuel). El valor de la propiedad se ajusta en primer lugar por su ubicación (precio del metro cuadrado de la zona).

Los bancos en estos años han bajado el precio de sus propias viviendas para eliminarlos de su balance. Contaban y cuentan aun con un stock muy grande. Por lo que aún existe oferta amplia que sigue empujando el reajuste de precios.

El particular que ha comprado en un momento coincidente con la burbuja (precios irreales), no está por la labor de bajar el precio. Puede encontrarse con que su hipoteca es mayor que el precio que puede ofrecer el mercado en este momento por ella.

Otra cosa es el particular que compró antes de la burbuja y ahora quiere vender en precios muy por encima de mercado, porque <<este mismo piso ha llegado a venderse en ‘X’>>, <<no lo voy a regalar>>. Siento decir que no lo va a regalar, pero sí lo deberá ajustar, ‘solo’ al precio al que alguien este dispuesto a comprarlo y eso sucede cuando puedes negociar o enseñar tu propiedad a algún interesado. Si tu propiedad no está ajustada a mercado lo lógico es que no le interese a nadie. Ya no hay mirlos blancos que se nublan con <<las joyas>>. Si su vecino ganó mucho dinero en su momento, no pretenda hacer lo mismo usted ahora. Ahora podemos asegurarle que puede ganar dinero, pero no tanto como su vecino. Y no lo va a regalar, porque compró muy por debajo de lo que actualmente le pueden pagar por su propiedad.

Los pasos que recomendamos para vender una vivienda son los siguientes:

1. Lo ideal es realizar una tasación previa, ajustada al momento y al estado actual de su inmueble. De esa manera podrá comprobar cuál es el precio por el cual realmente puede vender su propiedad.
2. Preparar la vivienda para la venta realizando un trabajo de Home Staging. Depende del tipo de propiedad que quiera vender, un buen trabajo de Home Staging supone un antes y un después. Le facilitará que su vivienda destaque entre el resto y sea la elegida por el comprador, además de darle un mayor valor. Es una “puesta en escena de la casa”, de forma que se prepara y añade valor a la propiedad Ordenándola – Limpiándola – Reparando/Reformando – Despersonalizándola y Destacando sus puntos fuertes.
   A través del Home Staging, se trata de mostrar la mejor imagen de su inmueble, para que le guste al mayor número de personas.
3. Promocionar y ofrecer la propiedad al público debido, en los lugares y plataformas debidas. Con un buen reportaje fotográfico y con una inversión en diferentes medios online y offline.
4. Creando una ficha completa de la propiedad, con la información, los detalles, datos técnicos y legales de la misma. Y teniendo muy en cuenta toda la documentación y gastos que conlleva la venta de su inmueble (Ver también Documentación necesaria y gastos del vendedor y del comprador en la compraventa de un piso, o de cualquier tipo de inmueble).
5. Contratar los servicios de profesionales del sector. Le podrán asesorar, guiar y, en definitiva, ayudar a vender su propiedad de la manera más óptima.